Engranaje negativo
¿Qué es el engranaje negativo?
El apalancamiento negativo es una práctica común en la inversión inmobiliaria. Es una forma de apalancamiento financiero que describe la compra de un activo que genera ingresos, como una propiedad de alquiler, pero cuando el activo no produce suficientes ingresos para cubrir el costo del activo. Por ejemplo, cuando los ingresos por arrendamiento no son suficientes para cubrir los pagos del préstamo, el mantenimiento, los intereses o la depreciación del activo en el corto plazo. Idealmente, el activo eventualmente producirá suficiente dinero para cubrir esos costos.
La razón por la que un comprador de propiedades emplearía el apalancamiento negativo es que las pérdidas a corto plazo pueden ser beneficiosas para la factura de impuestos del propietario en ciertos casos.
Comprender el engranaje negativo
Un activo con apalancamiento negativo es aquel que no genera ingresos suficientes para cubrir su costo. Resulta en una pérdida para el propietario del activo. El beneficio para el comprador o inversionista es que, según el país de origen del inversionista, el déficit entre los ingresos obtenidos y los intereses adeudados se puede deducir de los impuestos sobre la renta actuales.
Los países que permiten esta deducción de impuestos incluyen Australia, Japón y Nueva Zelanda. Otros países, como Canadá, Francia, Alemania, Suecia y Estados Unidos, permiten la deducción pero con restricciones. Invertir de esa manera podría tener sentido en los casos en que se esperan grandes ganancias de capital en el momento de la venta, que recuperarán pérdidas intermitentes.
Cómo beneficiarse del engranaje negativo
El apalancamiento negativo solo se convierte en una empresa rentable cuando la propiedad finalmente se vende a través de la apreciación del capital. En el momento de la venta, un requisito previo es que los valores de las propiedades estén subiendo, no cayendo o manteniéndose estables. Si los valores de la propiedad están cayendo o se mantienen estables, es posible que el propietario no pueda vender el activo a un precio lo suficientemente alto como para compensar las pérdidas mientras el activo producía ingresos insuficientes para cubrir los gastos.
Muchos inversionistas que especulan de esta manera buscarán deliberadamente un apalancamiento negativo para las deducciones de impuestos con la esperanza de obtener una ganancia cuando la propiedad se venda para obtener ganancias de capital.
Consideraciones Especiales
Los inversores que consideren este tipo de arreglo deben tener la estabilidad financiera para financiar el déficit de su bolsillo hasta que se venda la propiedad y se pueda alcanzar la ganancia total. También es de suma importancia que la tasa de interés esté asegurada desde el principio o, si el interés del prestatario se calcula sobre un índice flotante, que las tasas prevalecientes se mantengan bajas.
Una crítica del apalancamiento negativo es que puede distorsionar el mercado de la vivienda al reducir la oferta de viviendas, en particular de propiedades de alquiler, tal vez hacer subir los precios de alquiler y alentar la inversión excesiva en bienes raíces.
Reflejos
Un inversor con apalancamiento negativo espera obtener beneficios fiscales a corto plazo y, finalmente, vender el activo a un precio más alto para compensar las pérdidas iniciales.
Un activo con apalancamiento negativo es aquel que no produce suficientes ingresos para cubrir su costo en el momento.
El apalancamiento negativo es una forma de apalancamiento financiero que suele verse en el contexto de la inversión inmobiliaria.
El apalancamiento negativo solo se convierte en una empresa rentable cuando finalmente se vende la propiedad.
