Gearing Negatif

Apakah Gearing Negatif?

Penggearan negatif adalah amalan biasa dalam pelaburan hartanah. Ia adalah satu bentuk leverage kewangan yang menerangkan pembelian aset yang menghasilkan pendapatan, seperti harta sewa, tetapi apabila aset itu tidak akan menghasilkan pendapatan yang mencukupi untuk menampung kos aset tersebut. Contohnya, apabila pendapatan sewa tidak mencukupi untuk menampung bayaran pinjaman, penyelenggaraan, faedah atau susut nilai untuk aset dalam jangka pendek. Sebaik-baiknya, aset itu akhirnya akan menghasilkan wang yang mencukupi untuk menampung kos tersebut.

Sebab pembeli hartanah akan menggunakan penggearan negatif adalah kerana kerugian jangka pendek boleh memberi manfaat kepada bil cukai pemilik dalam keadaan tertentu.

Memahami Gear Negatif

Aset berorientasikan negatif ialah aset yang tidak memberikan pendapatan yang mencukupi untuk menampung kosnya. Ia mengakibatkan kerugian bagi pemilik aset. Faedah kepada pembeli atau pelabur ialah, bergantung kepada negara asal pelabur, kekurangan antara pendapatan yang diperoleh dan faedah yang perlu dibayar boleh ditolak daripada cukai pendapatan semasa.

Negara yang membenarkan potongan cukai ini termasuk Australia, Jepun dan New Zealand. Negara lain, seperti Kanada, Perancis, Jerman, Sweden dan Amerika Syarikat, membenarkan potongan tetapi dengan sekatan. Melabur dengan cara sedemikian mungkin masuk akal dalam keadaan di mana keuntungan modal yang besar dijangka pada masa jualan, yang akan memulihkan kerugian sekejap-sekejap.

Mendapat Keuntungan Daripada Gear Negatif

Penggearan negatif hanya menjadi usaha niaga yang menguntungkan apabila hartanah itu akhirnya dijual melalui peningkatan modal. Pada masa penjualan, prasyarat ialah nilai hartanah mestilah meningkat, tidak jatuh, atau kekal stabil. Jika nilai hartanah jatuh atau stabil, pemilik mungkin tidak dapat menjual aset pada harga yang cukup tinggi untuk menebus kerugian semasa aset tersebut menghasilkan pendapatan yang tidak mencukupi untuk menampung perbelanjaan.

Ramai pelabur yang membuat spekulasi cara ini akan sengaja mencari penggearan negatif untuk potongan cukai dengan harapan mereka akan mendapat keuntungan apabila harta itu dijual untuk keuntungan modal.

Pertimbangan Khas

Pelabur yang mempertimbangkan jenis pengaturan ini perlu mempunyai kestabilan kewangan untuk membiayai kekurangan daripada poket sehingga harta itu dijual dan keuntungan penuh dapat dicapai. Juga yang paling penting ialah kadar faedah dikunci dari awal atau, jika faedah peminjam dikira pada indeks terapung, kadar semasa itu kekal rendah.

Kritikan terhadap penggearan negatif ialah ia boleh memesongkan pasaran perumahan dengan mengurangkan bekalan perumahan, terutamanya hartanah sewa, mungkin menaikkan harga sewa, dan menggalakkan pelaburan berlebihan dalam hartanah.

##Sorotan

• Pelabur yang berorientasikan penggearan negatif menjangkakan mendapat keuntungan daripada faedah cukai dalam jangka pendek dan akhirnya menjual aset tersebut pada harga yang lebih tinggi untuk menebus kerugian awal.

• Aset yang menjurus negatif ialah aset yang tidak menghasilkan pendapatan yang mencukupi untuk menampung kosnya pada masa ini.

• Penggearan negatif ialah satu bentuk leverage kewangan yang biasanya dilihat dalam konteks pelaburan hartanah.

• Penggearan negatif hanya menjadi usaha niaga yang menguntungkan apabila hartanah itu akhirnya dijual.