Neikvæð gírbúnaður
Hvað er neikvæð gírbúnaður?
Neikvæð gírbúnaður er venja sem er algeng við fjárfestingar í eignum. Það er form af fjárhagslegri skiptimynt sem lýsir kaupum á tekjuskapandi eign, svo sem leiguhúsnæði, en þegar eignin skilar ekki nægum tekjum til að standa undir kostnaði við eignina. Til dæmis þegar leigutekjurnar duga ekki til að standa undir greiðslum lána, viðhaldi, vöxtum eða afskriftum eignarinnar til skamms tíma. Helst mun eignin að lokum framleiða nóg til að standa undir þessum kostnaði.
Ástæðan fyrir því að fasteignakaupandi myndi nota neikvæða gírskiptingu er sú að skammtímatap getur verið hagkvæmt fyrir skattreikning eiganda í vissum tilvikum.
Að skilja neikvæða gírskiptingu
Neikvætt gíruð eign er eign sem gefur ekki nægjanlegar tekjur til að standa undir kostnaði. Það hefur í för með sér tap fyrir eiganda eignarinnar. Ávinningur kaupanda eða fjárfestis er sá að, allt eftir heimalandi fjárfestisins, má draga frá tekjusköttum sem eru á milli tekna og gjaldfallinna vaxta .
Lönd sem leyfa þennan skattafslátt eru Ástralía, Japan og Nýja Sjáland. Önnur lönd, eins og Kanada, Frakkland, Þýskaland, Svíþjóð og Bandaríkin, leyfa frádráttinn en með takmörkunum. Fjárfesting á þann hátt gæti verið skynsamleg í þeim tilvikum þar sem búist er við miklum söluhagnaði við sölu, sem mun endurheimta tap með hléum.
Hagnast á neikvæðri gírskiptingu
Neikvæð gjaldfærsla verður aðeins arðbært verkefni þegar eignin er að lokum seld með fjármagnshækkun. Við sölu er forsenda þess að fasteignaverð verði að hækka, ekki lækka eða haldast stöðugt. Ef fasteignaverð er að lækka eða haldast stöðugt gæti eigandinn ekki selt eignina á nógu háu verði til að bæta upp tapið á meðan eignin skilaði ófullnægjandi tekjum til að standa undir útgjöldum.
Margir fjárfestar sem spekúlera með þessum hætti munu vísvitandi leita að neikvæðri gír fyrir skattafrádrætti í þeirri von að þeir græði þegar eignin er seld fyrir söluhagnaði.
Sérstök atriði
Fjárfestar sem íhuga fyrirkomulag af þessu tagi þurfa að hafa fjárhagslegan stöðugleika til að fjármagna skortinn úr eigin vasa þar til eignin er seld og fullum hagnaði er náð. Einnig skiptir mestu máli að vextir séu læstir frá upphafi eða, ef vextir lántaka eru reiknaðir á fljótandi vísitölu, að ríkjandi vextir haldist lágir.
Gagnrýni á neikvæða gírskiptingu er að hún geti skekkt húsnæðismarkaðinn með því að draga úr húsnæðisframboði, einkum leiguhúsnæði, ef til vill þrýsta leiguverði upp og ýta undir offjárfestingu í fasteignum.
Hápunktar
Fjárfestir sem er í neikvæðri skuldfærslu býst við að hagnast á skattfríðindum til skamms tíma og að lokum selja eignina á hærra verði til að bæta upp upphaflegt tap.
Neikvætt gíruð eign er eign sem skilar ekki nægum tekjum til að standa undir kostnaði í augnablikinu.
Neikvæð gjaldfærsla er tegund af fjárhagslegri skuldsetningu sem venjulega er séð í samhengi við fjárfestingar í eignum.
Neikvæð gjaldfærsla verður aðeins arðbært verkefni þegar eignin er loksins seld.
