Engrenage négatif
Qu'est-ce que l'engrenage négatif ?
Le gearing négatif est une pratique courante dans l'investissement immobilier. Il s'agit d'une forme de levier financier qui décrit l'achat d'un actif générateur de revenus, tel qu'un bien locatif, mais lorsque l'actif ne produira pas suffisamment de revenus pour couvrir le coût de l'actif. Par exemple, lorsque les revenus locatifs sont insuffisants pour couvrir les remboursements du prêt, l'entretien, les intérêts ou l'amortissement de l'actif à court terme. Idéalement, l'actif finira par produire suffisamment d'argent pour couvrir ces coûts.
La raison pour laquelle un acheteur immobilier utiliserait un engrenage négatif est que les pertes à court terme peuvent être bénéfiques pour la facture fiscale du propriétaire dans certains cas.
Comprendre l'engrenage négatif
Un actif négativement adapté est un actif qui ne fournit pas un revenu suffisant pour couvrir son coût. Il en résulte une perte pour le propriétaire de l'actif. L'avantage pour l'acheteur ou l'investisseur est que, selon le pays d'origine de l'investisseur, le manque à gagner entre le revenu gagné et les intérêts dus peut être déduit de l'impôt sur le revenu courant.
Les pays qui autorisent cette déduction fiscale sont l'Australie, le Japon et la Nouvelle-Zélande. D'autres pays, comme le Canada, la France, l'Allemagne, la Suède et les États-Unis, autorisent la déduction, mais avec des restrictions. Investir de cette manière pourrait avoir du sens dans les cas où d'importants gains en capital sont attendus au moment de la vente, ce qui permettra de récupérer les pertes intermittentes.
Profiter d'un engrenage négatif
L'engrenage négatif ne devient une entreprise rentable que lorsque la propriété est finalement vendue via une appréciation du capital. Au moment de la vente, une condition préalable est que la valeur des propriétés soit en hausse, non en baisse ou stable. Si la valeur des propriétés baisse ou reste stable, le propriétaire pourrait ne pas être en mesure de vendre l'actif à un prix suffisamment élevé pour compenser les pertes alors que l'actif produisait des revenus insuffisants pour couvrir les dépenses.
De nombreux investisseurs qui spéculent de cette manière rechercheront délibérément un engrenage négatif pour les déductions fiscales dans l'espoir qu'ils réaliseront un profit lorsque la propriété sera vendue pour des gains en capital.
Considérations particulières
Les investisseurs qui envisagent ce type d'arrangement doivent avoir la stabilité financière pour financer le manque à gagner jusqu'à ce que la propriété soit vendue et que le plein profit puisse être atteint. Il est également de la plus haute importance que le taux d'intérêt soit bloqué dès le début ou, si l'intérêt de l'emprunteur est calculé sur un indice flottant, que les taux en vigueur restent bas.
Une critique de l'engrenage négatif est qu'il peut fausser le marché du logement en réduisant l'offre de logements, en particulier de biens locatifs, peut-être faire monter les prix des loyers et encourager le surinvestissement dans l'immobilier.
Points forts
Un investisseur qui a un gearing négatif s'attend à bénéficier d'avantages fiscaux à court terme et à vendre éventuellement l'actif à un prix plus élevé pour compenser les pertes initiales.
Un actif négativement orienté est un actif qui ne produit pas suffisamment de revenus pour couvrir son coût à l'instant.
Le gearing négatif est une forme de levier financier généralement observée dans le contexte de l'investissement immobilier.
L'engrenage négatif ne devient une entreprise rentable que lorsque la propriété est finalement vendue.
