Negatywna przekładnia

Co to jest negatywne nastawienie?

Negatywne zadłużenie jest praktyką powszechną w inwestowaniu w nieruchomości. Jest to forma dźwigni finansowej,. która opisuje zakup aktywa przynoszącego dochód, takiego jak nieruchomość na wynajem, ale gdy aktywa nie przyniosą wystarczającego dochodu, aby pokryć koszt aktywa. Na przykład, gdy dochód z najmu jest niewystarczający, aby pokryć spłaty kredytu, alimenty, odsetki lub amortyzację składnika aktywów w krótkim okresie. Najlepiej byłoby, gdyby zasób ostatecznie wyprodukował wystarczającą ilość pieniędzy, aby pokryć te koszty.

Powodem, dla którego nabywca nieruchomości zastosowałby negatywną dźwignię finansową, jest to, że w niektórych przypadkach krótkoterminowe straty mogą być korzystne dla rachunku podatkowego właściciela.

Zrozumienie negatywnej przekładni

Aktywa o negatywnym obciążeniu to takie, które nie zapewniają wystarczających dochodów, aby pokryć jego koszt. Powoduje to stratę dla właściciela aktywów. Korzyść dla nabywcy lub inwestora polega na tym, że w zależności od kraju pochodzenia inwestora, niedobór pomiędzy uzyskanymi dochodami a należnymi odsetkami można odliczyć od bieżącego podatku dochodowego.

Kraje, które zezwalają na to odliczenie od podatku, to Australia, Japonia i Nowa Zelandia. Inne kraje, takie jak Kanada, Francja, Niemcy, Szwecja i Stany Zjednoczone, zezwalają na odliczenie, ale z ograniczeniami. Inwestowanie w taki sposób może mieć sens w przypadkach, gdy w momencie sprzedaży spodziewane są duże zyski kapitałowe, które zrekompensują sporadyczne straty.

Zyski z negatywnych narzędzi

Negatywne zadłużenie staje się dochodowym przedsięwzięciem dopiero wtedy, gdy nieruchomość zostanie ostatecznie sprzedana poprzez wzrost wartości kapitału. W momencie sprzedaży warunkiem wstępnym jest to, że wartości nieruchomości muszą rosnąć, a nie spadać lub utrzymywać się na stałym poziomie. Jeśli wartość nieruchomości spada lub utrzymuje się na stałym poziomie, właściciel może nie być w stanie sprzedać aktywa po wystarczająco wysokiej cenie, aby zrekompensować straty, podczas gdy aktywa przynosiły niewystarczające dochody na pokrycie wydatków.

Wielu inwestorów, którzy spekulują w ten sposób, będzie celowo szukać negatywnej dźwigni finansowej dla odliczeń podatkowych w nadziei, że osiągną zysk, gdy nieruchomość zostanie sprzedana z zyskiem kapitałowym.

Uwagi specjalne

Inwestorzy rozważający tego typu układ muszą mieć stabilność finansową, aby sfinansować niedobór z własnej kieszeni do momentu sprzedaży nieruchomości i osiągnięcia pełnego zysku. Niezwykle ważne jest również to, aby stopa procentowa była od samego początku zablokowana lub, jeśli oprocentowanie pożyczkobiorcy jest obliczane na podstawie zmiennego indeksu, aby obowiązujące stopy pozostały niskie.

Krytyka negatywnej dźwigni finansowej polega na tym, że może ona zakłócić rynek mieszkaniowy poprzez zmniejszenie podaży mieszkań, w szczególności nieruchomości na wynajem, być może podnieść ceny wynajmu i zachęcić do nadmiernych inwestycji w nieruchomości.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Inwestor, który ma negatywną dźwignię finansową, oczekuje krótkoterminowych korzyści podatkowych i ostatecznie sprzeda składnik aktywów po wyższej cenie, aby zrekompensować początkowe straty.

• Aktywa o negatywnym nastawieniu to takie, które w danej chwili nie generują wystarczającego dochodu, aby pokryć jego koszt.

• Negatywna dźwignia finansowa to forma dźwigni finansowej zwykle obserwowana w kontekście inwestowania w nieruchomości.

• Negatywne zadłużenie staje się dochodowym przedsięwzięciem dopiero wtedy, gdy nieruchomość zostanie ostatecznie sprzedana.