Ingranaggio negativo
Che cos'è l'ingranaggio negativo?
L'ingranaggio negativo è una pratica comune negli investimenti immobiliari. È una forma di leva finanziaria che descrive l'acquisto di un bene che produce reddito, come un immobile in affitto, ma quando il bene non produrrà un reddito sufficiente per coprire il costo del bene. Ad esempio, quando il reddito da locazione è insufficiente a coprire i pagamenti del prestito, il mantenimento, gli interessi o l'ammortamento del bene a breve termine. Idealmente, l'asset alla fine produrrà abbastanza soldi per coprire quei costi.
Il motivo per cui un acquirente di proprietà impiegherebbe un ingranaggio negativo è che le perdite a breve termine possono essere vantaggiose per il conto fiscale del proprietario in alcuni casi.
Capire l'ingranaggio negativo
Un'attività con orientamento negativo è quella che non fornisce un reddito sufficiente per coprirne il costo. Si traduce in una perdita per il proprietario del bene. Il vantaggio per l'acquirente o l'investitore è che, a seconda del paese di origine dell'investitore, il divario tra il reddito guadagnato e gli interessi dovuti può essere dedotto dalle imposte sul reddito correnti.
I paesi che consentono questa detrazione fiscale includono Australia, Giappone e Nuova Zelanda. Altri paesi, come Canada, Francia, Germania, Svezia e Stati Uniti, consentono la detrazione ma con restrizioni. Investire in questo modo potrebbe avere senso nei casi in cui sono previste grandi plusvalenze al momento della vendita, che recupereranno perdite intermittenti.
Trarre profitto dall'ingranaggio negativo
L'ingranaggio negativo diventa un'impresa redditizia solo quando la proprietà viene infine venduta tramite apprezzamento del capitale. Al momento della vendita, un prerequisito è che i valori degli immobili debbano essere in aumento, non in calo o mantenuti stabili. Se i valori degli immobili sono in calo o si mantengono stabili, il proprietario potrebbe non essere in grado di vendere il bene a un prezzo sufficientemente alto per compensare le perdite mentre il bene produceva un reddito insufficiente per coprire le spese.
Molti investitori che speculano in questo modo cercheranno di proposito una marcia negativa per le detrazioni fiscali nella speranza di realizzare un profitto quando la proprietà viene venduta per plusvalenze.
Considerazioni speciali
Gli investitori che considerano questo tipo di accordo devono avere la stabilità finanziaria per finanziare il deficit di tasca propria fino a quando la proprietà non viene venduta e può essere raggiunto il pieno profitto. Anche della massima importanza è che il tasso di interesse sia bloccato dall'inizio o, se l'interesse del mutuatario è calcolato su un indice variabile, che i tassi prevalenti rimangano bassi.
Una critica all'ingranaggio negativo è che può distorcere il mercato immobiliare riducendo l'offerta di alloggi, in particolare di proprietà in affitto, forse facendo aumentare i prezzi degli affitti e incoraggiando investimenti eccessivi nel settore immobiliare.
Mette in risalto
Un investitore con un gearing negativo si aspetta di guadagnare dai benefici fiscali a breve termine e alla fine di vendere l'attività a un prezzo più alto per compensare le perdite iniziali.
Un'attività orientata negativamente è quella che al momento non produce un reddito sufficiente per coprire il suo costo.
L'ingranaggio negativo è una forma di leva finanziaria tipicamente vista nel contesto degli investimenti immobiliari.
L'ingranaggio negativo diventa un'impresa redditizia solo quando la proprietà viene infine venduta.
