الأسهم السلبية
ما هي حقوق الملكية السلبية؟
تحدث حقوق الملكية السلبية عندما تقل قيمة الممتلكات العقارية عن الرصيد القائم على الرهن العقاري المستخدم في شراء ذلك العقار. يتم حساب حقوق الملكية السلبية ببساطة عن طريق أخذ القيمة السوقية الحالية للممتلكات وطرح المبلغ المتبقي على الرهن العقاري.
كيف تعمل الأسهم السلبية
لفهم الإنصاف السلبي ، يجب علينا أولاً أن نفهم "الإنصاف الإيجابي" أو بالأحرى كما يشار إليه عادة ، ملكية المنازل.
ملكية المنزل هي قيمة مصلحة صاحب المنزل في منزله. هي القيمة السوقية الحالية للممتلكات العقارية ناقصًا أي امتيازات أو أعباء مرتبطة بهذا العقار. تتقلب هذه القيمة بمرور الوقت حيث يتم سداد المدفوعات على الرهن العقاري وتلعب قوى السوق على القيمة الحالية لتلك الممتلكات.
إذا تم شراء بعض أو كل منزل عن طريق الرهن العقاري ، فإن المؤسسة المقرضة لها مصلحة في المنزل حتى يتم الوفاء بالتزام القرض. ملكية المنزل هي جزء من القيمة الحالية للمنزل التي يمتلكها المالك مجانًا وواضح.
يمكن تجميع حقوق الملكية في المنزل إما عن طريق دفعة مقدمة يتم سدادها أثناء الشراء الأولي للعقار أو بدفعات الرهن العقاري ، حيث سيتم تخصيص جزء متعاقد عليه من تلك الدفعة لخفض المبلغ الأساسي المتبقي الذي لا يزال مستحقًا. يمكن للمالكين الاستفادة من ارتفاع قيمة الممتلكات حيث سيؤدي ذلك إلى زيادة قيمة حقوق الملكية.
عندما يحدث العكس - عندما تتراجع القيمة السوقية الحالية للمنزل عن المبلغ الذي يدين به مالك العقار على رهنه العقاري - يتم تصنيف ذلك المالك على أنه
وجود أسهم سلبية في المنزل. يصبح بيع المنزل برأس مال سلبي دينًا للبائع ، حيث سيكونون مسؤولين أمام مؤسسة الإقراض الخاصة بهم عن الفرق بين الرهن العقاري المرتبط وبيع المنزل.
الآثار الاقتصادية لحقوق الملكية السلبية
يمكن أن تحدث الأسهم السلبية عندما يشتري صاحب المنزل منزلًا باستخدام
الرهن العقاري قبل انهيار فقاعة الإسكان أو الركود أو أ
الاكتئاب - أي شيء يتسبب في انخفاض قيم العقارات. على سبيل المثال ، لنفترض أن مشترًا قام بتمويل شراء منزل بقيمة 400 ألف دولار برهن عقاري بقيمة 350 ألف دولار. إذا انخفضت القيمة السوقية لهذا المنزل في العام التالي إلى 275000 دولار ، فإن المالك لديه حقوق ملكية سلبية في المنزل لأن الرهن العقاري المرتبط بالعقار يزيد بمقدار 75000 دولار عن ما سيبيعه في السوق الحالية.
في المصطلحات العقارية ، إذا كان المبلغ المتبقي بالدولار المتبقي على الرهن العقاري أكبر من قيمة المنزل ، يُقال إن الممتلكات والرهن العقاري وصاحب المنزل تحت الماء.
كانت الرهون العقارية تحت الماء مشكلة شائعة بين مالكي المنازل حول ذروة الأزمة المالية في 2007-2008 والتي ، من بين أمور أخرى ، تنطوي على انكماش كبير في أسعار المساكن. كما أثبتت البداية اللاحقة للركود العظيم ، فإن انتشار وباء الأسهم السلبية عبر سوق الإسكان يمكن أن يكون له آثار بعيدة المدى على الاقتصاد ككل. وجد أصحاب المنازل ذوي الأسهم السلبية صعوبة أكبر في متابعة العمل بنشاط في مناطق أو دول أخرى بسبب الخسائر المحتملة التي يتكبدونها من بيع منازلهم.
إعتبارات خاصة
يجب عدم الخلط بين حقوق الملكية السلبية وسحب حقوق ملكية الرهن العقاري (MEW) هو إزالة حقوق الملكية من قيمة المنزل من خلال استخدام قرض مقابل القيمة السوقية للممتلكات. يقلل سحب ملكية الرهن العقاري من القيمة الحقيقية للممتلكات بعدد الخصوم الجديدة ضدها - لكن هذا لا يعني أن المالك قد ذهب إلى اللون الأحمر ، من حيث حقوق الملكية.
يسلط الضوء
يشار إلى العدالة السلبية بالعامية على أنها "تحت الماء".
تحدث حقوق الملكية السلبية عندما تقل قيمة الممتلكات العقارية عن الرصيد القائم على الرهن العقاري المستخدم في شراء ذلك العقار.
غالبًا ما تنتج الأسهم السلبية عن انفجار فقاعة الإسكان أو الركود أو الكساد - أي شيء يتسبب في انخفاض قيم العقارات.
