تحت الماء

ماذا يعني تحت الماء؟

"تحت الماء" هو مصطلح لعقد مالي أو أصل أقل من قيمته الاسمية. على الرغم من ذلك ، يتم استخدام المصطلح بشكل أكثر شيوعًا فيما يتعلق بالمنزل أو أي أصل كبير آخر له رهن أو قرض معلق على الأصل أكبر من قيمة الأصل.

في كلتا الحالتين ، يمتلك المالك أصلًا بدون قيمة جوهرية. في حالة الرهن العقاري أو القرض ، فإن صاحب الأصل مدين فعليًا بأكثر من قيمة الأصل.

يشار إلى تحت الماء أحيانًا باسم "مقلوب".

فهم ما تحت الماء

يكون الأصل تحت الماء إذا كان السعر المدفوع مقابله أكبر من قيمته السوقية الحالية. بشكل عام ، أي خسارة ورقية ( غير محققة ) تتعلق بأصل تحت الماء.

بشكل أكثر شيوعًا ، يرتبط العمل تحت الماء بالرافعة المالية أو الاقتراض ، حيث يعني امتلاك أصل أقل قيمة من قرض قائم على ذلك الأصل. في تداول الأوراق المالية ، يمكن أن يحدث هذا في حساب الهامش ، حيث يمتلك المتداول سهمًا برافعة مالية ، لكن الشركة (الأسهم) تعلن إفلاسها ، ولم تعد حيازات الأسهم تغطي الهامش أو القرض الذي قدمه الوسيط لشراء السهم في البداية. الحساب تحت الماء ، وسيحتاج المستثمر إلى العثور على أموال في مكان آخر لسداد الأموال (القرض) التي فقدها في سوق الأوراق المالية. يُعرف هذا باسم نداء الهامش.

يمكن أن يحدث مثل هذا الموقف أيضًا مع أصل غير مالي. إذا تم شراء سيارة جديدة بقرض ، فسيؤدي الشراء على الفور تقريبًا إلى أن يكون المشتري تحت الماء لأن السيارة ستنخفض على الفور بمجرد إخراجها من القطعة بينما سيتم سداد القرض ببطء على مدار سنوات. في النهاية ، مع إجراء المزيد من الدفعات ، وانخفاض قيمة السيارة بمعدل أبطأ ، ستعود السيارة فوق مستوى الماء. على سبيل المثال ، في غضون 10 سنوات ، يتم سداد القرض ولكن يمكن للمالك على الأرجح بيع السيارة مقابل بضعة آلاف من الدولارات ، اعتمادًا على طراز السيارة وحالتها.

إعتبارات خاصة

أن تكون تحت الماء على قرض ليس دائمًا أمرًا فظيعًا. طالما يتم سداد المدفوعات ، يتم سداد القرض وقد ينتهي الأمر بالوضع تحت الماء إلى أن يصبح مؤقتًا. ومع ذلك ، يمكن تجنب المواقف تحت الماء في الغالب من خلال البحث عن هامش أمان فيما يتعلق بالأصل الذي يتم شراؤه ومبلغ القرض.

الحصول على صفقة جيدة لمنزل أو سيارة ، حيث يمكن بيع قيمة الأصل بأكثر مما تم دفعه (مع إعطاء بعض الوقت) سيعني أن مبلغ القرض أصغر وهناك عازل أكبر بين قيمة الأصل والقرض مقدار. هذا يعني أن الأصل سيحتاج إلى انخفاض قيمته أكثر من أجل أن يكون تحت الماء. قارن ذلك بالزوجين اللذين يدفعان أكثر من ثمن منزل ، حيث يدفعان 300 ألف دولار في حرب المزايدة على منزل تبلغ قيمته بالفعل 280 ألف دولار فقط. اعتمادًا على مقدار ما يتم إخماده ، يمكن أن يكونوا تحت الماء على الفور ، أو إذا انخفضت أسعار المساكن ، فيمكن أن يكونوا تحت الماء إلى حد كبير في فترة زمنية قصيرة.

يمكن أن يؤدي عدم وجود مدفوعات أو تكبد رسوم إضافية لمخالفة شروط القرض إلى زيادة مبلغ القرض المستحق بسرعة. يمكن أن يتسبب ذلك في انتقال القرض تحت الماء أو إلى عمق أكبر تحت الماء. غالبًا ما يكون المقرضون على استعداد للتوصل إلى حلول مع المقترضين إذا كانت الصراعات المالية قصيرة الأجل ، حيث لا يرغب المُقرض في خوض صراع بيع أحد الأصول المغمورة بالمياه لسداد القرض جزئيًا فقط بخسارة.

إذا كنت تتعامل مع مشاكل مالية ، فتحدث إلى مخطط مالي و / أو مستشار ديون و / أو المُقرض للمساعدة في إيجاد حل قبل تفاقم المشكلة.

الرهون العقارية تحت الماء

في مجال العقارات ، يشير مصطلح تحت الماء إلى الحالة التي تكون فيها قيمة المنزل أو الممتلكات الأخرى أقل من الأموال المستحقة على القرض. وبالتالي ، فإن الرهن العقاري تحت الماء هو قرض سكني برأس مال أعلى من قيمة السوق الحرة للمنزل. يمكن أن يحدث هذا الموقف عندما تنخفض قيم الممتلكات. في الرهن العقاري تحت الماء ، قد لا يكون لدى صاحب المنزل أي أسهم متاحة للائتمان. يمكن أن يمنع الرهن العقاري تحت الماء المقترض من إعادة تمويل أو بيع المنزل ما لم يكن لديه المال لدفع الخسارة من جيبه.

تمثل هذه القيمة السلبية مشاكل لكل من صاحب المنزل وحامل الرهن العقاري. إذا احتاج صاحب المنزل إلى الانتقال ، فلن ينتج عن بيع المنزل أموالًا كافية لدفع مالك الرهن العقاري ، حتى قبل أي رسوم معاملة. في هذه الحالة ، يجب على صاحب المنزل العثور على أموال إضافية أو الدخول في بيع قصير مع طرف ثالث. هذه الأنواع من المشاكل ، بدورها ، تؤدي إلى معارك قانونية وصعوبات محتملة على الطريق لكل من صاحب المنزل الأصلي والمقرض الخارجي.

في حين أن البيع على المكشوف يعقد العملية التي من خلالها يسترد المقرض الأصلي أمواله ، ظهرت مشكلة أكثر أهمية مع الرهون العقارية تحت الماء بعد فقاعة الإسكان في 2006-2007 والكساد في 2008-2009. ابتعد أصحاب المنازل المدينون بأكثر من قيمة منازلهم بهدوء عن استثماراتهم. وقد أدى ذلك إلى حالات تخلف عن سداد الرهن العقاري ، مما أدى إلى تكبد البنوك المقرضة خسائر ونفقات إضافية لتصفية منازلهم المكتسبة.

كانت الرهون العقارية تحت الماء مشكلة شائعة بين مالكي المنازل في ذروة الأزمة المالية لعام 2008 ، والتي تضمنت ، من بين أمور أخرى ، انكماشًا كبيرًا في أسعار المساكن.

مثال على الرهن العقاري

افترض أن أي شخص يرى منزلًا يعجبه مدرجًا بمبلغ 400 ألف دولار. لديهم 40000 دولار كدفعة أولى ، أو 10٪. لا يشمل ذلك الرسوم الأخرى وتأمين الرهن العقاري ، مما يعني أن بعض الدفعة المقدمة لن تذهب إلى الأصل ، لأن البساطة تفترض أن المشتري يحصل على قرض بمبلغ 360 ألف دولار.

باستخدام الرهن العقاري والدفع المقدم يدفع المشتري ثمن المنزل. بعد عدة أشهر من الشراء ، لاحظوا أن منازل مماثلة في منطقتهم تباع بأقل من 400 ألف دولار. منازل مماثلة ، تسمى mparables المشتركة ، يتم بيعها بمبلغ 350 ألف دولار. وانخفضت قيمة القرض البالغة 360 ألف دولار فقط بشكل تدريجي إلى 359 ألف دولار حيث أن معظم المدفوعات الأولية تذهب إلى الفائدة وليس رأس المال ، ومع ذلك فإن قيمة المنزل لا تتجاوز 350 ألف دولار. إذا تم بيع المنزل ، فلن يتمكن من سداد القرض. يشار إلى هذا على أنه تحت الماء أو رأسًا على عقب.

إذا استقرت سوق الإسكان ، فسيتم سداد القرض في النهاية ولن يبقى قرض العقار تحت الماء. لا يعد التواجد تحت الماء بكمية صغيرة أو لفترة قصيرة مشكلة كبيرة. يشير التواجد تحت الماء لفترة طويلة وبكمية كبيرة إلى ضعف الشراء أو سوء التوقيت أو ظروف السوق السيئة. ربما كل ثلاثة.

يمكن أن يكون المنزل تحت الماء لعدد من الأسباب. ربما دفع مشتري المنزل أكثر من اللازم في المقام الأول. ربما كانت قيمة المنزل 350 ألف دولار فقط طوال الوقت ، لكن البائع طلب المزيد وكان المشتري على استعداد لدفعه.

بدلا من ذلك ، قد تكون قيمة الممتلكات قد انخفضت. ربما كان 400 ألف دولار سعرًا جيدًا في ذلك الوقت ، لكن الانكماش الاقتصادي الأخير يعني عددًا أقل من الوظائف وليس عددًا كبيرًا من الناس قادرين على شراء منازلهم. أجبرت على البيع ، وخفضت قيم الممتلكات.

غالبًا ما تتدهور قيم الممتلكات ببطء ولكن يمكن أن تتحرك بسرعة في مناطق معينة. على سبيل المثال ، قد تشهد بلدة صغيرة انخفاض قيم الممتلكات بسرعة كبيرة إذا تم إغلاق المصدر الرئيسي للعمالة ، مثل مصنع أو منجم.

يسلط الضوء

• عادة ما يشير إلى الحصول على قرض على أصل أكبر من قيمة الأصل.

• يعني تحت الماء أن الأصل يساوي أقل مما تم دفعه مقابله.

• يمكن في كثير من الأحيان ، ولكن ليس دائمًا ، تجنب المواقف تحت الماء من خلال البحث عن صفقات جيدة وإنشاء هامش أمان بين قيمة الأصل ومبلغ القرض.

• يكون صاحب المنزل تحت الماء إذا كان رهنه العقاري أكبر من قيمة المنزل.