Equidad negativa
¿Qué es la equidad negativa?
La equidad negativa ocurre cuando el valor de la propiedad inmobiliaria cae por debajo del saldo pendiente de la hipoteca utilizada para comprar esa propiedad. La equidad negativa se calcula simplemente tomando el valor de mercado actual de la propiedad y restando el monto restante de la hipoteca.
Cómo funciona la equidad negativa
Para entender el patrimonio negativo, primero debemos entender el "valor positivo" o, más bien, como se le conoce comúnmente, el valor líquido de la vivienda.
El valor acumulado de la vivienda es el valor del interés de un propietario en su vivienda. Es el valor de mercado actual de la propiedad inmueble menos cualquier derecho de retención o gravamen que se adjunte a esa propiedad. Este valor fluctúa con el tiempo a medida que se realizan los pagos de la hipoteca y las fuerzas del mercado influyen en el valor actual de esa propiedad.
Si parte o la totalidad de una vivienda se compra por medio de una hipoteca,. la institución crediticia tiene un interés en la vivienda hasta que se haya cumplido con la obligación del préstamo. El valor acumulado de la vivienda es la parte del valor actual de una vivienda que el propietario posee de forma libre y clara.
El capital de la vivienda se puede acumular mediante un pago inicial realizado durante la compra inicial de la propiedad o con pagos de la hipoteca, ya que una parte contratada de ese pago se asignará para reducir el capital pendiente que aún se debe. Los propietarios pueden beneficiarse de la apreciación del valor de la propiedad, ya que hará que aumente su valor patrimonial.
Cuando sucede lo contrario, cuando el valor de mercado actual de una casa cae por debajo del monto que el dueño de la propiedad debe en su hipoteca, ese propietario se clasifica como
tener equidad negativa en el hogar. La venta de una vivienda con patrimonio neto negativo se convierte en una deuda para el vendedor, ya que sería responsable ante su institución crediticia por la diferencia entre la hipoteca adjunta y la venta de la vivienda.
Implicaciones económicas de la equidad negativa
La equidad negativa puede ocurrir cuando un propietario compra una casa usando un
hipoteca antes del colapso de una burbuja inmobiliaria, una recesión o una
depresión—cualquier cosa que provoque la caída del valor de los bienes raíces. Por ejemplo, digamos que un comprador financió la compra de una casa de $400,000 con una hipoteca de $350,000. Si el valor de mercado de esa casa el próximo año cae a $ 275,000, el propietario tiene un valor neto negativo en la casa porque la hipoteca adjunta a la propiedad es $ 75,000 más de lo que se vendería en el mercado actual.
En la jerga de bienes raíces, si el monto pendiente en dólares que queda en la hipoteca es mayor que el valor de la casa, se dice que la propiedad, la hipoteca y el propietario están bajo el agua.
Las hipotecas sumergidas fueron un problema común entre los propietarios de viviendas en el punto álgido de la crisis financiera de 2007 -2008 que, entre otras cosas, implicó una deflación sustancial en los precios de la vivienda. Como demostró el posterior inicio de la Gran Recesión, la epidemia generalizada de equidad negativa en el mercado de la vivienda puede tener implicaciones de gran alcance para la economía en su conjunto. Los propietarios de viviendas con patrimonio negativo encontraron más difícil buscar trabajo activamente en otras áreas o estados debido a las posibles pérdidas sufridas por la venta de sus viviendas.
Consideraciones Especiales
El valor líquido negativo no debe confundirse con el retiro de valor líquido hipotecario (MEW, por sus siglas en inglés),. que es la eliminación del valor líquido del valor de una vivienda mediante el uso de un préstamo contra el valor de mercado de la propiedad. Un retiro de capital de la hipoteca reduce el valor real de una propiedad por la cantidad de nuevos pasivos en su contra, pero eso no significa que el propietario haya entrado en rojo, en cuanto a capital.
Reflejos
La equidad negativa se conoce coloquialmente como "estar bajo el agua".
La equidad negativa ocurre cuando el valor de la propiedad inmobiliaria cae por debajo del saldo pendiente de la hipoteca utilizada para comprar esa propiedad.
La equidad negativa a menudo resulta del estallido de una burbuja inmobiliaria, una recesión o una depresión, cualquier cosa que provoque una caída en el valor de los bienes raíces.
