Negativ egenkapital
Hvad er negativ egenkapital?
Negativ egenkapital opstår, når værdien af fast ejendom falder under den udestående saldo på det realkreditlån, der blev brugt til at købe den pågældende ejendom. Negativ egenkapital beregnes blot ved at tage den aktuelle markedsværdi af ejendommen og fratrække det resterende beløb på realkreditlånet.
Sådan fungerer negativ egenkapital
For at forstå negativ egenkapital skal vi først forstå "positiv egenkapital" eller rettere, som det almindeligvis omtales, home equity.
Boligkapital er værdien af en boligejers interesse i deres hjem. Det er den faste ejendoms aktuelle handelsværdi med fradrag af eventuelle pant eller byrder, der er knyttet til den pågældende ejendom. Denne værdi svinger over tid, da betalinger foretages på realkreditlånet, og markedskræfterne spiller på den aktuelle værdi af den pågældende ejendom.
Købes en del eller hele boligen ved realkreditlån,. har låneinstituttet en interesse i boligen, indtil låneforpligtelsen er opfyldt. Boligkapital er den del af et hjems nuværende værdi, som ejeren besidder frit og klart.
Egenkapital i hjemmet kan akkumuleres ved enten en udbetaling foretaget under det første køb af ejendommen eller med afdrag på realkreditlån, da en kontraktlig del af denne betaling vil blive tildelt til at nedbringe den udestående hovedstol, der stadig skylder. Ejere kan drage fordel af værdistigning på ejendom, da det vil få deres egenkapitalværdi til at stige.
Når det modsatte sker – når den nuværende markedsværdi af en bolig falder under det beløb, som ejendomsejeren skylder på deres realkreditlån – klassificeres denne ejer som
have negativ egenkapital i boligen. Salget af en bolig med negativ egenkapital bliver en gæld til sælger, da de vil hæfte over for deres låneinstitut for forskellen mellem det pålagte realkreditlån og salget af boligen.
Negativ egenkapitals økonomiske konsekvenser
Negativ egenkapital kan opstå, når en boligejer køber et hus ved hjælp af en
realkreditlån før enten et kollaps af en boligboble, en recession eller en
depression - alt, hvad der får ejendomsværdien til at falde. Lad os for eksempel sige, at en køber finansierede købet af et hus på $400.000 med et realkreditlån på $350.000. Hvis markedsværdien af det hjem det næste år falder til $275.000, har ejeren negativ egenkapital i hjemmet, fordi realkreditlånet knyttet til ejendommen er $75.000 større, end det ville sælge for på det nuværende marked.
I fast ejendom jargon, hvis det udestående dollarbeløb, der er tilbage på realkreditlån, er større end hvad boligen er værd, siges ejendommen, realkreditlånet og husejeren at være under vandet.
Undervandslån var et almindeligt problem blandt boligejere omkring finanskrisen i 2007-2008, som blandt andet indebar en betydelig deflation i boligpriserne. Som den efterfølgende begyndelse af den store recession viste, kan den udbredte epidemi af negativ egenkapital på tværs af boligmarkedet have vidtrækkende konsekvenser for økonomien som helhed. Boligejere med negativ egenkapital havde sværere ved aktivt at forfølge arbejde i andre områder eller stater på grund af de potentielle tab som følge af salget af deres boliger.
Særlige overvejelser
Negativ egenkapital skal ikke forveksles med pant egenkapitaltilbagetrækning (MEW) er fjernelse af egenkapital fra værdien af et hjem gennem brug af et lån mod markedsværdien af ejendommen. En tilbagetrækning af realkreditlån reducerer den reelle værdi af en ejendom med antallet af nye forpligtelser mod den - men det betyder ikke, at ejeren er gået i minus, egenkapitalmæssigt.
Højdepunkter
Negativ egenkapital omtales i daglig tale som "at være under vandet."
Negativ egenkapital opstår, når værdien af fast ejendom falder under den udestående saldo på det realkreditlån, der blev brugt til at købe den pågældende ejendom.
Negativ egenkapital resulterer ofte i, at en boligboble brister, en recession eller en depression – alt, hvad der får ejendomsværdien til at falde.
