negatiivinen oma pääoma
Mikä on negatiivinen pääoma?
Negatiivinen oma pääoma syntyy, kun kiinteistön arvo alittaa kiinteistön ostoon käytetyn asuntolaina erään. Negatiivinen oma pääoma lasketaan yksinkertaisesti ottamalla kiinteistön nykyinen markkina-arvo ja vähentämällä siitä jäljellä oleva asuntolaina.
Kuinka negatiivinen pääoma toimii
Ymmärtääksemme negatiivista pääomaa, meidän on ensin ymmärrettävä "positiivinen pääoma" tai pikemminkin, kuten sitä yleisesti kutsutaan, kotipääoma.
Asuntopääoma on asunnonomistajan kiinnostuksen arvo kotiinsa. Se on kiinteistön tämänhetkinen markkina-arvo vähennettynä kiinteistöihin liittyvillä panttioikeuksilla tai rasitteilla. Tämä arvo vaihtelee ajan myötä, kun asuntolainasta maksetaan ja markkinavoimat vaikuttavat kiinteistön nykyiseen arvoon.
Jos osa tai koko asunto ostetaan asuntolainalla,. lainanantajalla on asuntokorko siihen asti, kunnes lainavelvoite on täytetty. Asuntopääoma on se osa kodin nykyarvosta, joka omistajalla on vapaasti ja selkeästi hallussaan.
Asuntopääomaa voidaan kerryttää joko kiinteistön alkuperäisen oston yhteydessä suoritettavalla käsirahalla tai asuntolainamaksuilla, koska sopimusperusteinen osa maksusta käytetään alentamaan jäljellä olevaa pääomaa. Omistajat voivat hyötyä kiinteistön arvonnoususta, koska se saa heidän oman pääomansa arvon nousemaan.
Kun tapahtuu päinvastoin – kun asunnon nykyinen markkina-arvo putoaa kiinteistön omistajan asuntolainasta velkaa – tämä omistaja luokitellaan
negatiivinen pääoma kotona. Asunnon myynnistä negatiivisella pääomalla tulee velkaa myyjälle, koska hän olisi velvollinen lainanantajalleen maksamaan liitetyn kiinnityksen ja asunnon myynnin välisen erotuksen.
Negatiivisen pääoman taloudelliset vaikutukset
Negatiivinen pääoma voi syntyä, kun asunnonomistaja ostaa talon käyttämällä a
asuntolaina ennen asuntokuplan romahtamista, taantumaa tai a
masennus – kaikki mikä saa kiinteistöjen arvon laskuun. Oletetaan esimerkiksi, että ostaja rahoitti 400 000 dollarin asunnon ostamisen 350 000 dollarin asuntolainalla. Jos kyseisen kodin markkina-arvo laskee seuraavana vuonna 275 000 dollariin, omistajalla on negatiivinen oma pääoma kotona, koska kiinteistöön kiinnitetty asuntolaina on 75 000 dollaria suurempi kuin mitä se myyisi nykyisillä markkinoilla.
Kiinteistöjargonissa sanotaan, että jos asuntolainasta jäljellä oleva dollarimäärä on suurempi kuin kodin arvo, kiinteistön, asuntolainan ja asunnonomistajan sanotaan olevan veden alla.
Vedenalaiset asuntolainat olivat yleinen ongelma asuntojen omistajien keskuudessa vuosien 2007-2008 finanssikriisin huipulla, mikä johti muun muassa asuntojen hintojen merkittävään deflaatioon. Kuten myöhempi suuren taantuman alkaminen osoitti, laajalle levinneellä negatiivisen pääoman epidemialla asuntomarkkinoilla voi olla kauaskantoisia vaikutuksia koko talouteen. Negatiivisen pääoman omaavien asunnonomistajien oli vaikeampi jatkaa aktiivisesti työtä muilla alueilla tai osavaltioissa asuntojensa myynnistä mahdollisesti aiheutuvien tappioiden vuoksi.
Erityisiä huomioita
Negatiivista pääomaa ei pidä sekoittaa asuntolainaosuuden poistamiseen (MEW) on oman pääoman poistaminen asunnon arvosta käyttämällä lainaa kiinteistön markkina-arvoa vastaan. Asuntolainaosuuden nosto alentaa kiinteistön todellista arvoa sitä vastaan syntyvien uusien velkojen määrällä – mutta se ei tarkoita, että omistaja olisi mennyt miinukseen pääoman kannalta.
##Kohokohdat
Negatiivista pääomaa kutsutaan puhekielessä "vedenalaiseksi olemiseksi".
Negatiivinen pääoma syntyy, kun kiinteistön arvo alittaa kiinteistön ostamiseen käytetyn asuntolainan jäljellä olevan saldon.
Negatiivinen pääoma johtuu usein asuntokuplan puhkeamisesta, taantumasta tai lamasta – kaikesta, mikä saa kiinteistöjen arvot laskemaan.
