Отрицательный капитал

Что такое отрицательный капитал?

Отрицательный капитал возникает, когда стоимость недвижимого имущества падает ниже непогашенного остатка по ипотечному кредиту, использованному для покупки этого имущества. Отрицательный капитал рассчитывается просто путем взятия текущей рыночной стоимости имущества и вычитания суммы, оставшейся по ипотеке.

Как работает отрицательный капитал

Чтобы понять отрицательный капитал, мы должны сначала понять «положительный капитал» или, скорее, как его обычно называют, собственный капитал.

Собственный капитал — это стоимость доли домовладельца в своем доме. Это текущая рыночная стоимость недвижимости за вычетом любых залогов или обременений, связанных с этой собственностью. Эта стоимость колеблется с течением времени, поскольку платежи по ипотеке производятся, а рыночные силы влияют на текущую стоимость этого имущества.

Если часть или весь дом приобретается с помощью ипотечного кредита,. кредитное учреждение имеет интерес к дому до тех пор, пока обязательство по кредиту не будет выполнено. Собственный капитал — это часть текущей стоимости дома, которой владелец владеет бесплатно.

Собственный капитал может быть накоплен либо за счет первоначального взноса, сделанного во время первоначальной покупки недвижимости, либо за счет ипотечных платежей, поскольку оговоренная часть этого платежа будет назначена для уменьшения непогашенной основной суммы долга. Владельцы могут извлечь выгоду из повышения стоимости имущества, поскольку это приведет к увеличению стоимости их собственного капитала.

Когда происходит обратное — когда текущая рыночная стоимость дома падает ниже суммы, которую владелец собственности должен по ипотеке, — такой владелец классифицируется как

наличие отрицательного капитала в доме. Продажа дома с отрицательным капиталом становится долгом для продавца, поскольку он будет нести ответственность перед своим кредитным учреждением за разницу между прилагаемой ипотекой и продажей дома.

Экономические последствия отрицательного капитала

Отрицательный капитал может возникнуть, когда домовладелец покупает дом, используя

до краха пузыря на рынке жилья, рецессии или

депрессия — все, что вызывает падение стоимости недвижимости. Например, предположим, что покупатель профинансировал покупку дома за 400 000 долларов с помощью ипотечного кредита в размере 350 000 долларов. Если рыночная стоимость этого дома в следующем году упадет до 275 000 долларов, владелец будет иметь отрицательный капитал в доме, потому что ипотечный кредит, прикрепленный к собственности, на 75 000 долларов больше, чем тот, за который он был бы продан на текущем рынке.

На жаргоне недвижимости: если непогашенная сумма в долларах, оставшаяся по ипотеке, превышает стоимость дома, говорят, что собственность, ипотека и домовладелец находятся под водой.

Подводная ипотека была распространенной проблемой среди домовладельцев в разгар финансового кризиса 2007-2008 годов, который, среди прочего, привел к существенной дефляции цен на жилье. Как показало последующее начало Великой рецессии, широко распространенная эпидемия отрицательного капитала на рынке жилья может иметь далеко идущие последствия для экономики в целом. Домовладельцам с отрицательным капиталом было труднее активно работать в других районах или штатах из-за потенциальных убытков, понесенных при продаже их домов.

Особые соображения

Отрицательный капитал не следует путать с изъятием ипотечного капитала (MEW) — это удаление собственного капитала из стоимости дома за счет использования кредита против рыночной стоимости имущества. Изъятие ипотечного капитала уменьшает реальную стоимость имущества на количество новых обязательств против него, но это не означает, что владелец ушел в минус с точки зрения собственного капитала.

Особенности

• Отрицательный капитал в просторечии называют «нахождением под водой».

• Отрицательный капитал возникает, когда стоимость недвижимого имущества падает ниже непогашенного остатка по ипотечному кредиту, использованному для покупки этого имущества.

• Отрицательный капитал часто возникает в результате лопнувшего пузыря на рынке жилья, рецессии или депрессии — всего, что приводит к падению стоимости недвижимости.