ekuiti negatif
Apakah Ekuiti Negatif?
Ekuiti negatif berlaku apabila nilai harta tanah jatuh di bawah baki tertunggak pada gadai janji yang digunakan untuk membeli hartanah tersebut. Ekuiti negatif dikira hanya dengan mengambil nilai pasaran semasa hartanah dan menolak jumlah yang tinggal pada gadai janji.
Bagaimana Ekuiti Negatif Berfungsi
Untuk memahami ekuiti negatif, kita mesti terlebih dahulu memahami "ekuiti positif" atau lebih tepat seperti yang biasa dirujuk, ekuiti rumah.
Ekuiti rumah ialah nilai kepentingan pemilik rumah terhadap rumah mereka. Ia ialah nilai pasaran semasa harta tanah ditolak sebarang lien atau bebanan yang dilampirkan pada harta tersebut. Nilai ini berubah-ubah dari semasa ke semasa apabila pembayaran dibuat ke atas gadai janji dan kuasa pasaran memainkan nilai semasa hartanah tersebut.
Jika sebahagian atau semua rumah dibeli melalui gadai janji,. institusi pemberi pinjaman mempunyai kepentingan dalam rumah itu sehingga obligasi pinjaman telah dipenuhi. Ekuiti rumah ialah bahagian nilai semasa rumah yang dimiliki oleh pemilik secara percuma dan jelas.
Ekuiti rumah boleh dikumpul sama ada dengan bayaran pendahuluan yang dibuat semasa pembelian awal hartanah atau dengan bayaran gadai janji, kerana bahagian kontrak daripada bayaran tersebut akan ditugaskan untuk menurunkan jumlah pokok tertunggak yang masih terhutang. Pemilik boleh mendapat manfaat daripada kenaikan nilai hartanah kerana ia akan menyebabkan nilai ekuiti mereka meningkat.
Apabila sebaliknya berlaku—apabila nilai pasaran semasa rumah jatuh mengikut jumlah yang terhutang oleh pemilik harta atas gadai janji mereka—pemilik itu kemudiannya diklasifikasikan sebagai
mempunyai ekuiti negatif dalam rumah. Penjualan rumah dengan ekuiti negatif menjadi hutang kepada penjual, kerana mereka akan bertanggungjawab kepada institusi pinjaman mereka untuk perbezaan antara gadai janji yang dilampirkan dan penjualan rumah itu.
Implikasi Ekonomi Ekuiti Negatif
Ekuiti negatif boleh berlaku apabila pemilik rumah membeli rumah menggunakan a
gadai janji sebelum sama ada keruntuhan gelembung perumahan, kemelesetan, atau a
kemurungan—apa-apa sahaja yang menyebabkan nilai hartanah jatuh. Sebagai contoh, katakan pembeli membiayai pembelian rumah $400,000 dengan gadai janji $350,000. Jika nilai pasaran rumah itu pada tahun hadapan merosot kepada $275,000, pemilik mempunyai ekuiti negatif dalam rumah itu kerana gadai janji yang dilampirkan pada harta itu ialah $75,000 lebih besar daripada apa yang akan dijual dalam pasaran semasa.
Dalam jargon hartanah, Jika jumlah dolar tertunggak yang tinggal pada gadai janji adalah lebih besar daripada nilai rumah itu, harta itu, gadai janji dan pemilik rumah dikatakan berada di bawah air.
Gadai janji bawah air adalah masalah biasa di kalangan pemilik rumah sekitar kemuncak krisis kewangan 2007 -2008 yang, antara lain, melibatkan deflasi yang besar dalam harga perumahan. Memandangkan permulaan Kemelesetan Besar yang seterusnya terbukti, wabak ekuiti negatif yang meluas merentasi pasaran perumahan boleh mempunyai implikasi yang meluas kepada ekonomi secara keseluruhan. Pemilik rumah dengan ekuiti negatif mendapati lebih sukar untuk meneruskan kerja secara aktif di kawasan atau negeri lain kerana potensi kerugian yang ditanggung daripada penjualan rumah mereka.
Pertimbangan Khas
Ekuiti negatif tidak boleh dikelirukan dengan pengeluaran ekuiti gadai janji (MEW) ialah penyingkiran ekuiti daripada nilai rumah melalui penggunaan pinjaman terhadap nilai pasaran hartanah. Pengeluaran ekuiti gadai janji mengurangkan nilai sebenar harta dengan bilangan liabiliti baharu terhadapnya—tetapi ini tidak bermakna pemilik telah mengambil bahagian merah, dari segi ekuiti.
##Sorotan
Ekuiti negatif dalam bahasa sehari-hari dirujuk sebagai "berada di bawah air."
Ekuiti negatif berlaku apabila nilai harta tanah jatuh di bawah baki tertunggak pada gadai janji yang digunakan untuk membeli hartanah tersebut.
Ekuiti negatif selalunya terhasil dengan pecahnya gelembung perumahan, kemelesetan atau kemelesetan—apa-apa sahaja yang menyebabkan nilai hartanah jatuh.
