الرهن العقاري غير المطابق
ما هو الرهن العقاري غير المطابق؟
الرهن العقاري غير المطابق هو رهن عقاري لا يفي بإرشادات المؤسسات التي ترعاها الحكومة (GSE) مثل Fannie Mae و Freddie Mac ، وبالتالي لا يمكن بيعها لهما. تتكون إرشادات GSE من الحد الأقصى لمبلغ القرض ، والعقارات المناسبة ، ومتطلبات الدفعة المقدمة ، ومتطلبات الائتمان ، من بين عوامل أخرى.
قد يتناقض الرهن العقاري غير المطابق مع الرهن العقاري المطابق.
فهم الرهون العقارية غير المطابقة
الرهون العقارية غير المطابقة ليست قروضًا رديئة بمعنى أنها محفوفة بالمخاطر أو معقدة للغاية. لا تحبهم المؤسسات المالية لأنها لا تتوافق مع إرشادات GSE ، ونتيجة لذلك ، يصعب بيعها. لهذا السبب ، عادة ما تفرض البنوك معدل فائدة أعلى على القرض غير المطابق.
على الرغم من أن البنوك الخاصة تكتب في البداية معظم الرهون العقارية ، إلا أنها غالبًا ما ينتهي بها الأمر في محافظ فاني ماي وفريدي ماك. تشتري هاتان المؤسستان قروضًا من البنوك ثم تقوم بتجميعها في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) التي تبيع في السوق الاقتصادية. MBS هو نوع من الأوراق المالية المدعومة بالأصول (ABS) المضمونة بمجموعة من الرهون العقارية التي نشأت من مؤسسة مالية منظمة ومرخصة. في حين أن هناك شركات مالية خاصة ستشتري MBS وتعبئته وتعيد بيعه ، فإن Fannie و Freddie هما أكبر المشترين.
تستخدم البنوك الأموال من مبيعات الرهون العقارية للاستثمار في تقديم قروض جديدة ، بسعر الفائدة الحالي. لكن فاني ماي وفريدي ماك لا يستطيعان شراء أي منتج من منتجات الرهن العقاري. لدى كل من GSEs حدود القواعد الفيدرالية لشراء القروض التي تعتبر خالية من المخاطر نسبيًا. هذه القروض تتوافق مع الرهون العقارية ، والبنوك تحبها على وجه التحديد لأنها ستبيع بسهولة.
على النقيض من ذلك ، فإن الرهون العقارية التي لا تستطيع فاني ماي وفريدي ماك شراؤها هي بطبيعتها أكثر خطورة بالنسبة للبنوك. يجب أن تظل هذه القروض التي يصعب بيعها إما في محفظة البنك أو بيعها لكيانات متخصصة في السوق الثانوية للقروض غير المطابقة.
أنواع الرهون العقارية غير المطابقة
هناك العديد من مواقف وأنواع القروض التي تعتبرها فاني وفريدي على أنها غير متوافقة.
الرهن العقاري الأكثر شيوعًا هو ما يسمى غالبًا بالرهن العقاري الجامبو - القروض المكتوبة بمبلغ أكبر من حدود فاني ماي وفريدي ماك. في عام 2022 ، كان هذا الحد في معظم المقاطعات الأمريكية هو 647.200 دولار ، ولكن في بعض المناطق عالية التكلفة ، مثل مدينة نيويورك أو سان فرانسيسكو ، يمكن أن يصل إلى 970.800 دولار.
لا يجب أن تكون الرهون العقارية ضخمة حتى تكون غير متوافقة. يمكن أن تؤدي الدفعة المقدمة المنخفضة إلى حالة عدم المطابقة أيضًا. تختلف العتبة ولكن يمكن أن تكون 10 في المائة على الرهن العقاري التقليدي أو أقل من 3 في المائة على قرض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).
الدين إلى الدخل للمشتري (DTI) ، والتي يجب ألا تتجاوز عادةً 43 ٪ للتأهل كقرض مطابق. عادة ما تكون الدرجة الائتمانية 660 أو أعلى مطلوبة أيضًا.
يمكن أن يحدد نوع العقار أيضًا ما إذا كان الرهن العقاري غير متوافق. على سبيل المثال ، غالبًا ما يتعثر مشتري الشقق السكنية عندما يعلمون أن وحدة عطلة أحلامهم غير متوافقة لأن المجمع يعتبر غير مبرر. يتضمن ذلك جمعيات الشقق حيث يمتلك كيان واحد ، مثل المطور ، أكثر من 10 في المائة من الوحدات. تشمل المزالق الأخرى ما إذا كانت غالبية الوحدات غير مشغولة بمالك ، أو إذا كان أكثر من 25 في المائة من اللقطات المربعة تجارية ، أو إذا كانت جمعية مالكي المنازل (HOA) قيد التقاضي.
يسلط الضوء
الرهن العقاري غير المطابق هو قرض سكني لا يلتزم بإرشادات المؤسسات التي ترعاها الحكومة (GSE) ، وبالتالي لا يمكن إعادة بيعه لوكالات مثل Fannie Mae أو Freddie Mac.
الرهون العقارية التي تتجاوز الحد المطابق للقرض تصنف على أنها غير مطابقة وتسمى الرهون العقارية الجامبو.
غالبًا ما تحمل هذه القروض معدلات فائدة أعلى من الرهون العقارية المطابقة.
بخلاف حجم القرض ، قد تصبح القروض العقارية غير متوافقة بناءً على نسبة القرض إلى القيمة للمقترض (حجم الدفعة الأولى) ، ونسبة الدين إلى الدخل ، ودرجة الائتمان والتاريخ ، ومتطلبات التوثيق.
