Несоответствующая ипотека

Что такое несоответствующая ипотека?

Несоответствующая ипотека — это ипотека,. которая не соответствует руководящим принципам спонсируемых государством предприятий (GSE), таких как Fannie Mae и Freddie Mac, и, следовательно, не может быть продана им. Рекомендации GSE включают в себя максимальную сумму кредита, подходящую недвижимость, требования к первоначальному взносу и требования к кредиту, а также другие факторы.

ипотека может быть противопоставлена соответствующей ипотеке.

Понимание несоответствующих ипотечных кредитов

Несоответствующие ипотечные кредиты не являются плохими кредитами в том смысле, что они рискованны или чрезмерно сложны. Финансовые учреждения не любят их, потому что они не соответствуют правилам GSE и, как следствие, их труднее продать. По этой причине банки обычно назначают более высокую процентную ставку по несоответствующей ссуде.

Хотя изначально большую часть ипотечных кредитов выдают частные банки, они часто оказываются в портфелях Fannie Mae и Freddie Mac. Эти две GSE покупают кредиты у банков, а затем оформляют их в ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS), которые продаются на вторичном рынке. MBS — это тип ценных бумаг, обеспеченных активами (ABS), обеспеченных набором ипотечных кредитов, выданных регулируемым и уполномоченным финансовым учреждением. Хотя есть частные финансовые компании, которые покупают, упаковывают и перепродают MBS, Fannie и Freddie являются двумя крупнейшими покупателями.

Банки используют деньги от продажи ипотечных кредитов для инвестирования в предложение новых кредитов по текущей процентной ставке. Но Fannie Mae и Freddie Mac не могут купить любой ипотечный продукт. У двух GSE есть ограничения по федеральным правилам на покупку кредитов, которые считаются относительно безрисковыми. Эти ссуды соответствуют ипотечным кредитам, и банкам они нравятся именно потому, что их легко продать.

Напротив, ипотечные кредиты, которые не могут купить Fannie Mae и Freddie Mac, по своей сути являются более рискованными для банков. Эти труднопродаваемые кредиты должны либо остаться в портфеле банка, либо быть проданы организациям, специализирующимся на вторичном рынке несоответствующих кредитов.

Типы несоответствующих ипотечных кредитов

Существуют различные ситуации с заемщиками и типы кредитов, которые Fannie и Freddie считают несоответствующими требованиям.

Самая распространенная несоответствующая ипотека — это то, что часто называют крупной ипотекой — ссуды, выписанные на сумму, превышающую лимиты Fannie Mae и Freddie Mac. В 2022 году этот лимит в большинстве округов США составляет 647 200 долларов, но в некоторых районах с высокими затратами, таких как Нью-Йорк или Сан-Франциско, он может достигать 970 800 долларов.

Ипотечные кредиты не должны быть гигантскими, чтобы быть несоответствующими. Низкий авансовый платеж также может вызвать статус несоответствия. Порог варьируется, но может составлять 10 процентов по обычной ипотеке или всего 3 процента по ссуде Федерального жилищного управления (FHA).

Кроме того, важным фактором является отношение долга покупателя к доходу (DTI), которое обычно не должно превышать 43%, чтобы квалифицироваться как соответствующий кредит. Обычно также требуется кредитный рейтинг 660 или выше.

Тип собственности также может определить, является ли ипотека несоответствующей. Например, покупатели кондоминиумов часто сбиваются с толку, когда узнают, что квартира их мечты не соответствует требованиям, потому что комплекс считается негарантийным. Сюда входят ассоциации кондоминиумов, в которых одному лицу, например застройщику, принадлежит более 10 процентов квартир. Другие подводные камни включают в себя, если большинство единиц не занято владельцами, если более 25 процентов квадратных метров являются коммерческими, или если ассоциация домовладельцев (ТСЖ) находится в судебном процессе.

Особенности

• Несоответствующая ипотека — это ипотечный кредит, который не соответствует руководящим принципам спонсируемых государством предприятий (GSE) и, следовательно, не может быть перепродан таким агентствам, как Fannie Mae или Freddie Mac.

• Ипотечные кредиты, которые превышают соответствующий лимит кредита, классифицируются как несоответствующие требованиям и называются крупногабаритными ипотечными кредитами.

• Эти кредиты часто имеют более высокие процентные ставки, чем соответствующие ипотечные кредиты.

• Помимо размера кредита, ипотечные кредиты могут стать несоответствующими на основании отношения кредита к стоимости заемщика (размер первоначального взноса), отношения долга к доходу, кредитного рейтинга и истории, а также требований к документации.