Avvikande inteckning
Vad Àr en avvikande inteckning?
Ett bolÄn som inte uppfyller kraven Àr ett bolÄn som inte uppfyller riktlinjerna för statligt sponsrade företag (GSE) som Fannie Mae och Freddie Mac och som dÀrför inte kan sÀljas till dem. GSE:s riktlinjer bestÄr bland annat av ett maximalt lÄnebelopp, lÀmpliga fastigheter, krav pÄ handpenning och kreditkrav.
En icke-överensstÀmmande inteckning kan jÀmföras med en överensstÀmmande inteckning.
FörstÄ avvikande inteckningar
Avvikande bolÄn Àr inte dÄliga lÄn i den meningen att de Àr riskabla eller alltför komplexa. Finansiella institutioner ogillar dem eftersom de inte följer GSE:s riktlinjer och som ett resultat Àr svÄrare att sÀlja. Av denna anledning kommer banker vanligtvis att krÀva en högre rÀnta pÄ ett avvikande lÄn.
Ăven om privata banker till en början skriver de flesta bolĂ„n hamnar de ofta i Fannie Maes och Freddie Macs portföljer. Dessa tvĂ„ GSE:er köper lĂ„n frĂ„n banker och paketerar dem sedan till hypotekssĂ€krade vĂ€rdepapper (MBS) som sĂ€ljs pĂ„ den andra marknaden. En MBS Ă€r en typ av tillgĂ„ngsskyddat vĂ€rdepapper (ABS) som sĂ€kras genom en samling bolĂ„n som hĂ€rrör frĂ„n en reglerad och auktoriserad finansiell institution. Ăven om det finns privata finansiella företag som kommer att köpa, paketera och sĂ€lja en MBS, Ă€r Fannie och Freddie de tvĂ„ största köparna.
Bankerna anvÀnder pengarna frÄn försÀljningen av bolÄn för att investera i att erbjuda nya lÄn, till nuvarande rÀnta. Men Fannie Mae och Freddie Mac kan inte köpa vilken bolÄneprodukt som helst. De tvÄ GSE:erna har federala regler för att köpa lÄn som anses vara relativt riskfria. Dessa lÄn överensstÀmmer med bolÄn, och banker gillar dem just för att de lÀtt kommer att sÀlja.
DÀremot Àr bolÄn som Fannie Mae och Freddie Mac inte kan köpa i sig mer riskfyllda för banker att skriva. Dessa svÄrsÄlda lÄn mÄste antingen stanna kvar i bankens portfölj eller sÀljas till enheter som Àr specialiserade pÄ andrahandsmarknaden för ovillkorliga lÄn.
Typer av avvikande inteckningar
Det finns olika lÄntagarsituationer och typer av lÄn som Fannie och Freddie anser vara avvikande.
Det vanligaste avvikande bolĂ„net Ă€r det som ofta kallas ett jumbolĂ„n â lĂ„n skrivna för ett belopp som Ă€r större Ă€n Fannie Mae och Freddie Mac-grĂ€nserna. Ă r 2022 Ă€r den grĂ€nsen i de flesta amerikanska lĂ€nen $647 200, men i vissa högkostnadsomrĂ„den, som New York City eller San Francisco, kan den vara sĂ„ hög som $970,800.
BolÄn behöver inte vara jumbo för att vara avvikande. En lÄg handpenning kan ocksÄ utlösa avvikande status. Tröskeln varierar men kan vara 10 procent pÄ ett konventionellt bolÄn eller sÄ lite som 3 procent pÄ ett lÄn frÄn Federal Housing Administration (FHA).
En faktor Àr ocksÄ köparens skuld-till-inkomstkvot (DTI), som vanligtvis inte fÄr överstiga 43 % för att kvalificera sig som ett överensstÀmmande lÄn. En kreditpoÀng pÄ eller över 660 krÀvs vanligtvis ocksÄ.
Typen av fastighet kan ocksÄ avgöra om en inteckning Àr avvikande. Till exempel blir köpare av lÀgenheter ofta snubblade nÀr de fÄr reda pÄ att deras drömsemesterenhet inte överensstÀmmer eftersom komplexet anses vara ogarantibart. Det inkluderar bostadsrÀttsföreningar dÀr en enda enhet, till exempel utvecklaren, Àger mer Àn 10 procent av enheterna. Andra fallgropar inkluderar om en majoritet av enheterna inte Àr Àgda, om mer Àn 25 procent av ytor Àr kommersiella eller om husÀgarföreningen (HOA) Àr i en rÀttstvist.
Höjdpunkter
- Ett bolÄn som inte uppfyller kraven Àr ett bostadslÄn som inte följer riktlinjerna för statligt sponsrade företag (GSE) och dÀrför inte kan sÀljas vidare till byrÄer som Fannie Mae eller Freddie Mac.
â BolĂ„n som överskrider den överensstĂ€mmande lĂ„negrĂ€nsen klassas som avvikande, och kallas jumbolĂ„n.
â Dessa lĂ„n löper ofta med högre rĂ€ntor Ă€n konforma bolĂ„n.
- Bortsett frÄn lÄnestorleken kan bolÄn bli avvikande baserat pÄ en lÄntagares belÄningsgrad (storlek pÄ handpenning), skuldkvot, kreditvÀrdighet och historik samt dokumentationskrav.
