Nichtkonforme Hypothek

Was ist eine nicht konforme Hypothek?

Eine nicht konforme Hypothek ist eine Hypothek,. die nicht den Richtlinien von staatlich geförderten Unternehmen (GSE) wie Fannie Mae und Freddie Mac entspricht und daher nicht an sie verkauft werden kann. GSE-Richtlinien bestehen unter anderem aus einem maximalen Kreditbetrag, geeigneten Immobilien, Anzahlungsanforderungen und Kreditanforderungen.

Eine nichtkonforme Hypothek kann einer konformen Hypothek gegenübergestellt werden.

Nicht konforme Hypotheken verstehen

Nicht konforme Hypotheken sind keine schlechten Kredite in dem Sinne, dass sie riskant oder übermäßig komplex sind. Finanzinstitute mögen sie nicht, weil sie nicht den GSE-Richtlinien entsprechen und daher schwerer zu verkaufen sind. Aus diesem Grund verlangen Banken in der Regel einen höheren Zinssatz für ein nicht konformes Darlehen.

Obwohl Privatbanken zunächst die meisten Hypotheken schreiben, landen sie oft in den Portfolios von Fannie Mae und Freddie Mac. Diese beiden GSEs kaufen Kredite von Banken und verpacken sie dann in Mortgage Backed Securities (MBS), die auf dem Sekundärmarkt verkauft werden. Ein MBS ist eine Art Asset-Backed Security (ABS), das durch eine Sammlung von Hypotheken besichert ist, die von einem regulierten und zugelassenen Finanzinstitut stammen. Während es private Finanzunternehmen gibt, die MBS kaufen, verpacken und weiterverkaufen, sind Fannie und Freddie die beiden größten Käufer.

Banken verwenden das Geld aus dem Verkauf von Hypotheken, um neue Kredite zum aktuellen Zinssatz anzubieten. Aber Fannie Mae und Freddie Mac können nicht irgendein Hypothekenprodukt kaufen. Die beiden GSEs haben bundesstaatliche Beschränkungen für den Kauf von Krediten, die als relativ risikofrei gelten. Diese Kredite sind konforme Hypotheken, und Banken mögen sie gerade deshalb, weil sie leicht zu verkaufen sind.

Im Gegensatz dazu sind Hypotheken, die Fannie Mae und Freddie Mac nicht kaufen können, von Natur aus riskanter für Banken. Diese schwer verkäuflichen Kredite müssen entweder im Portfolio der Bank verbleiben oder an Unternehmen verkauft werden, die auf den Sekundärmarkt für nicht konforme Kredite spezialisiert sind.

Arten von nicht konformen Hypotheken

Es gibt verschiedene Kreditnehmersituationen und Arten von Krediten, die Fannie und Freddie als nicht konform erachten.

Die häufigste nicht konforme Hypothek wird oft als Jumbo-Hypothek bezeichnet – Darlehen, die für einen Betrag ausgestellt wurden, der höher ist als die Limits von Fannie Mae und Freddie Mac. Im Jahr 2022 liegt diese Grenze in den meisten US-Bezirken bei 647.200 US-Dollar, aber in einigen Hochpreisgebieten wie New York City oder San Francisco kann sie bis zu 970.800 US-Dollar betragen.

Hypotheken müssen nicht riesig sein, um nicht konform zu sein. Auch eine niedrige Anzahlung kann einen fehlerhaften Status auslösen. Der Schwellenwert variiert, kann aber bei einer herkömmlichen Hypothek 10 Prozent oder bei einem Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) nur 3 Prozent betragen.

Ein weiterer Faktor ist das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) des Käufers, das in der Regel 43 % nicht überschreiten darf, um als konformes Darlehen zu gelten. Eine Kreditwürdigkeit von oder über 660 ist in der Regel ebenfalls erforderlich.

Die Art der Immobilie kann auch bestimmen, ob eine Hypothek nicht konform ist. Zum Beispiel geraten Käufer von Eigentumswohnungen oft ins Stolpern, wenn sie erfahren, dass ihre Traumferienwohnung nicht konform ist, weil der Komplex als nicht garantiefähig gilt. Dazu gehören Wohnungseigentümergemeinschaften, bei denen eine einzelne Einheit, wie der Entwickler, mehr als 10 Prozent der Einheiten besitzt. Weitere Fallstricke sind, wenn die Mehrheit der Einheiten nicht von Eigentümern bewohnt wird, wenn mehr als 25 Prozent der Quadratmeterfläche gewerblich genutzt werden oder wenn sich die Hausbesitzervereinigung (HOA) in einem Rechtsstreit befindet.

Höhepunkte

• Eine nicht konforme Hypothek ist ein Wohnungsbaudarlehen, das nicht den Richtlinien für staatlich geförderte Unternehmen (GSE) entspricht und daher nicht an Agenturen wie Fannie Mae oder Freddie Mac weiterverkauft werden kann.

• Hypotheken, die die konforme Kreditgrenze überschreiten, werden als nicht konform eingestuft und als Jumbo-Hypotheken bezeichnet.

• Diese Darlehen sind oft höher verzinst als entsprechende Hypotheken.

• Abgesehen von der Kredithöhe können Hypotheken aufgrund des Beleihungswerts (Höhe der Anzahlung), des Schulden-Einkommens-Verhältnisses, der Kreditwürdigkeit und -historie sowie der Dokumentationsanforderungen eines Kreditnehmers nicht mehr konform sein.