Ósamræmi veð
Hvað er ósamræmilegt veð?
Ósamræmd veð er veð sem uppfyllir ekki viðmiðunarreglur ríkisstyrktra fyrirtækja (GSE) eins og Fannie Mae og Freddie Mac og er því ekki hægt að selja þeim. Leiðbeiningar GSE samanstanda af hámarkslánsfjárhæð, viðeigandi eignum, kröfum um útborgun og lánsfjárkröfur, meðal annarra þátta.
Ósamræmi veð getur verið andstæða við samræmi veð.
Skilningur á ósamræmilegum veðlánum
Ósamræmd húsnæðislán eru ekki slæm lán í þeim skilningi að þau eru áhættusöm eða of flókin. Fjármálastofnunum líkar ekki við þær vegna þess að þær eru ekki í samræmi við viðmiðunarreglur GSE og þar af leiðandi er erfiðara að selja þær. Af þessum sökum munu bankar venjulega skipa hærri vexti á ósamræmi láni.
Þó að einkabankar skrifi flest húsnæðislán í upphafi, lenda þau oft í eignasöfnum Fannie Mae og Freddie Mac. Þessar tvær GSE kaupa lán frá bönkum og pakka þeim síðan inn í veðtryggð verðbréf (MBS) sem seljast á e -markaði. MBS er tegund eignavarins verðbréfa (ABS) sem tryggð er með söfnun veðlána sem eru upprunnin frá eftirlitsskyldri og viðurkenndri fjármálastofnun. Þó að það séu einkafjármálafyrirtæki sem munu kaupa, pakka og endurselja MBS, þá eru Fannie og Freddie tveir stærstu kaupendurnir.
Bankar nota peningana frá sölu húsnæðislána til að fjárfesta í að bjóða ný lán, á núverandi vöxtum. En Fannie Mae og Freddie Mac geta ekki keypt hvaða veð sem er. GSE-fyrirtækin tvö hafa alríkisreglur takmarkanir á því að kaupa lán sem eru talin tiltölulega áhættulaus. Þessi lán eru í samræmi við húsnæðislán og bönkum líkar við þau einmitt vegna þess að þau seljast auðveldlega.
Aftur á móti eru húsnæðislán sem Fannie Mae og Freddie Mac geta ekki keypt í eðli sínu áhættusamari fyrir banka að skrifa. Þessi lán sem erfitt er að selja verða annaðhvort að vera í eignasafni bankans eða seljast til aðila sem sérhæfa sig á eftirmarkaði fyrir ósamræmislán.
Tegundir ósamræmilegra veðlána
Það eru ýmsar lántakendaaðstæður og tegundir lána sem Fannie og Freddie telja ósamræmi.
Algengasta ósamræmi húsnæðislánið er það sem oft er nefnt gróft veð — lán sem eru skrifuð fyrir hærri upphæð en Fannie Mae og Freddie Mac mörkin. Árið 2022 eru þessi mörk í flestum sýslum Bandaríkjanna $647.200, en á sumum hákostnaðarsvæðum, eins og New York borg eða San Francisco, getur það verið allt að $970.800.
Húsnæðislán þurfa ekki að vera risavaxin til að vera ósamræmi. Lág útborgun getur líka kallað fram ósamræmi. Þröskuldurinn er breytilegur en gæti verið 10 prósent á hefðbundnu húsnæðisláni eða allt að 3 prósent á láni frá Federal Housing Administration (FHA).
Einnig er þáttur skuldahlutfall kaupanda (DTI), sem venjulega má ekki fara yfir 43% til að teljast samræmt lán. Lánshæfiseinkunn upp á eða yfir 660 er venjulega einnig krafist.
Tegund fasteigna getur einnig ákvarðað hvort veð sé ósamræmi. Til dæmis, kaupendur íbúða lenda oft í rugli þegar þeir komast að því að draumaorlofseiningin þeirra sé ekki í samræmi vegna þess að samstæðan er talin ekki ábyrg. Það felur í sér íbúðasamtök þar sem ein aðili, eins og framkvæmdaraðilinn, á meira en 10 prósent af einingunum. Aðrir gildrur fela í sér ef meirihluti eininga er ekki í eigendum, ef meira en 25 prósent af fermetrafjölda eru í atvinnuskyni eða ef húseigendafélagið (HOA) er í málaferlum.
Hápunktar
Ósamræmt húsnæðislán er húsnæðislán sem er ekki í samræmi við viðmiðunarreglur ríkisstyrktra fyrirtækja (GSE) og er því ekki hægt að endurselja það til stofnana eins og Fannie Mae eða Freddie Mac.
Veðlán sem fara yfir samsvarandi lánamörk eru flokkuð sem ósamræmi og kallast stórveð.
Þessi lán bera oft hærri vexti en samræmd húsnæðislán.
Að öðru leyti en lánsstærð geta húsnæðislán orðið ósamræmi miðað við lánshlutfall lántaka (útborgunarstærð), skuldahlutfall, lánshæfiseinkunn og sögu og kröfur um skjöl.
