Epäsäännöllinen asuntolaina

Mikä on sääntöjenvastainen asuntolaina?

asuntolaina on asuntolaina,. joka ei täytä valtion tukemien yritysten (GSE), kuten Fannie Maen ja Freddie Macin, ohjeita, eikä sitä siksi voida myydä niille. GSE-suositukset sisältävät muun muassa lainan enimmäismäärän, sopivien kiinteistöjen, käsirahavaatimuksen ja luottovaatimuksen.

voidaan verrata vaatimustenmukaiseen asuntolainaan.

Vastaavien asuntolainojen ymmärtäminen

Vaatimustenvastaiset asuntolainat eivät ole huonoja lainoja siinä mielessä, että ne ovat riskialttiita tai liian monimutkaisia. Rahoituslaitokset eivät pidä niistä, koska ne eivät noudata GSE:n ohjeita ja siksi niitä on vaikeampi myydä. Tästä syystä pankit määräävät yleensä korkeamman koron sääntöjenvastaiselle lainalle.

Vaikka yksityiset pankit kirjoittavat aluksi suurimman osan asuntolainoista, ne päätyvät usein Fannie Maen ja Freddie Macin salkkuun. Nämä kaksi GSE:tä ostavat lainoja pankeilta ja pakkaavat ne kiinnitysvakuudellisiksi arvopapereiksi (MBS), joita myydään s keskimarkkinoilla. MBS on eräänlainen omaisuusvakuudellinen arvopaperi (ABS), jonka vakuutena on joukko kiinnitysluottoja, jotka ovat peräisin säännellyltä ja valtuutetulta rahoituslaitokselta. Vaikka on olemassa yksityisiä rahoitusyrityksiä, jotka ostavat, pakkaavat ja myyvät edelleen MBS:n, Fannie ja Freddie ovat kaksi suurinta ostajaa.

Pankit käyttävät asuntolainamyynnistä saadut varat uusien lainojen tarjoamiseen nykykorolla. Mutta Fannie Mae ja Freddie Mac eivät voi ostaa mitä tahansa asuntolainatuotetta. Molemmilla GSE:llä on liittovaltion sääntöjen rajoitukset lainojen ostamiselle, joita pidetään suhteellisen riskittömänä. Nämä lainat ovat mukaisia asuntolainoja, ja pankit pitävät niistä juuri siksi, että ne myyvät helposti.

Sitä vastoin asuntolainat, joita Fannie Mae ja Freddie Mac eivät voi ostaa, ovat luonnostaan riskialttiimpia pankeille. Nämä vaikeasti myytävät lainat tulee joko jäädä pankin salkkuun tai myydä ei-lainojen jälkimarkkinoille erikoistuneille tahoille.

Vaatimustenvastaisten asuntolainojen tyypit

On olemassa erilaisia lainanottajatilanteita ja -tyyppejä, joita Fannie ja Freddie pitävät epäsäännöllisinä.

Yleisin sääntöjenvastainen asuntolaina on niin kutsuttu jumbo-asuntolaina – lainat, joiden määrä on suurempi kuin Fannie Maen ja Freddie Macin rajoitukset. Vuonna 2022 tämä raja on useimmissa Yhdysvaltain kreivikunnissa 647 200 dollaria, mutta joillakin kalliilla alueilla, kuten New Yorkissa tai San Franciscossa, se voi olla jopa 970 800 dollaria.

Asuntolainojen ei tarvitse olla jumbo ollakseen epäsäännöllisiä. Pieni käsiraha voi myös laukaista vaatimustenvastaisen tilan. Kynnys vaihtelee, mutta se voi olla 10 prosenttia perinteisessä asuntolainassa tai vain 3 prosenttia Federal Housing Administrationin (FHA) lainassa.

Lisäksi tekijä on ostajan velka-tulosuhde (DTI), joka tyypillisesti ei saa ylittää 43 prosenttia, jotta se voidaan katsoa lainaksi. Yleensä vaaditaan myös luottoluokitus vähintään 660 .

Omaisuuden tyyppi voi myös määrittää, onko asuntolaina sääntöjenvastainen. Esimerkiksi asuntojen ostajat kompastuvat usein, kun he saavat tietää, että heidän unelmansa loma-asunto ei ole vaatimusten mukainen, koska asuntoa ei pidetä takuuna. Tämä sisältää asuntoyhdistykset, joissa yksittäinen taho, kuten rakennuttaja, omistaa yli 10 prosenttia asunnoista. Muita sudenkuoppia ovat esimerkiksi se, että suurin osa asunnoista ei ole omistuksessa, jos yli 25 prosenttia neliöstä on kaupallista tai jos asunnonomistajien yhdistys (HOA) on oikeudenkäynnissä.

##Kohokohdat

• Vaatimusten vastainen asuntolaina on asuntolaina, joka ei noudata valtion tukemien yritysten (GSE) ohjeita, eikä sitä siksi voida myydä edelleen sellaisille tahoille kuin Fannie Mae tai Freddie Mac.

• Lainarajan ylittävät asuntolainat luokitellaan sääntöjenvastaisiksi ja niitä kutsutaan jumbo-kiinnityksiksi.

• Näissä lainoissa on usein korkeammat korot kuin vastaavissa asuntolainoissa.

• Muut kuin lainan koon, asuntolainat voivat muuttua vaatimustenvastaisiksi lainanottajan laina-arvo-suhteen (ennakkomaksun koko), velka-tulosuhteen, luottopisteiden ja -historian sekä dokumentointivaatimusten perusteella.