Niezgodna hipoteka

Co to jest hipoteka niezgodna z przepisami?

Hipoteka niezgodna to hipoteka,. która nie spełnia wytycznych przedsiębiorstw sponsorowanych przez rząd (GSE), takich jak Fannie Mae i Freddie Mac, a zatem nie może zostać im sprzedana. Wytyczne GSE obejmują między innymi maksymalną kwotę kredytu, odpowiednie nieruchomości, wymagania dotyczące zaliczki i wymagania kredytowe.

Hipotekę niezgodną można zestawić z hipoteką odpowiednią.

Zrozumienie kredytów hipotecznych niezgodnych

Kredyty hipoteczne niezgodne z zasadami nie są złymi kredytami w tym sensie, że są ryzykowne lub nadmiernie złożone. Instytucje finansowe nie lubią ich, ponieważ nie są zgodne z wytycznymi GSE, przez co trudniej je sprzedać. Z tego powodu banki zazwyczaj żądają wyższego oprocentowania kredytu niezgodnego.

Chociaż na początku większość kredytów hipotecznych udzielają prywatne banki, często trafiają one do portfeli Fannie Mae i Freddie Mac. Te dwie GSE kupują kredyty od banków, a następnie pakują je w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS), które sprzedają na rynku wtórnym. MBS to rodzaj zabezpieczenia zabezpieczonego aktywami (ABS) zabezpieczonego inkasem hipotek pochodzących od regulowanej i autoryzowanej instytucji finansowej. Chociaż istnieją prywatne firmy finansowe, które kupują, pakują i odsprzedają MBS, Fannie i Freddie są dwoma największymi nabywcami.

Pieniądze ze sprzedaży kredytów hipotecznych banki przeznaczają na inwestycje w oferowanie nowych kredytów, przy obecnym oprocentowaniu. Ale Fannie Mae i Freddie Mac nie mogą kupić jakiegokolwiek produktu hipotecznego. Obie GSE mają federalne limity dotyczące kupowania pożyczek, które są uważane za stosunkowo wolne od ryzyka. Pożyczki te są zgodne z hipotekami, a banki lubią je właśnie dlatego, że chętnie sprzedają.

Natomiast kredyty hipoteczne, których Fannie Mae i Freddie Mac nie mogą kupić, są z natury bardziej ryzykowne dla banków. Te trudne do sprzedania kredyty muszą albo pozostać w portfelu banku, albo zostać sprzedane podmiotom specjalizującym się na rynku wtórnym kredytów niezgodnych.

Rodzaje kredytów hipotecznych niezgodnych

Istnieją różne sytuacje pożyczkobiorców i rodzaje pożyczek, które Fannie i Freddie uważają za niezgodne.

Najczęstszą hipoteką niezgodną z zasadami jest coś, co często określa się mianem „ jumbo mortgage ” — pożyczki napisane na kwotę wyższą niż limity Fannie Mae i Freddie Mac. W 2022 r. ten limit w większości hrabstw USA wynosi 647 200 USD, ale w niektórych obszarach o wysokich kosztach, takich jak Nowy Jork czy San Francisco, może on wynosić nawet 970 800 USD.

Kredyty hipoteczne nie muszą być ogromne, aby były niezgodne. Niska wpłata może również wywołać status niezgodny. Próg jest różny, ale może wynosić 10 procent w przypadku konwencjonalnej hipoteki lub zaledwie 3 procent w przypadku pożyczki Federal Housing Administration (FHA).

wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) kupującego , który zazwyczaj nie może przekraczać 43%, aby kwalifikować się jako pożyczka zgodna. Zwykle wymagana jest również ocena kredytowa 660 lub powyżej .

Rodzaj nieruchomości może również określić, czy hipoteka jest niezgodna. Na przykład nabywcy mieszkań często potykają się, gdy dowiadują się, że ich wymarzone mieszkanie wakacyjne jest niezgodne z wymaganiami, ponieważ kompleks jest uważany za nieobjęty gwarancją. Dotyczy to również spółdzielni mieszkaniowych, w których jeden podmiot, taki jak deweloper, jest właścicielem ponad 10 procent lokali. Inne pułapki obejmują sytuację, w której większość lokali nie jest zamieszkiwana przez właścicieli, jeśli ponad 25 procent powierzchni jest komercyjna lub gdy stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) jest w toku sporu sądowego.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Niezgodny kredyt hipoteczny to kredyt mieszkaniowy, który nie jest zgodny z wytycznymi przedsiębiorstw sponsorowanych przez rząd (GSE), a zatem nie może być odsprzedany agencjom takim jak Fannie Mae lub Freddie Mac.

• Kredyty hipoteczne, które przekraczają zgodny limit kredytu, są klasyfikowane jako niezgodne i nazywane są dużymi kredytami hipotecznymi.

• Pożyczki te często mają wyższe oprocentowanie niż zgodne kredyty hipoteczne.

• Poza wielkością kredytu, kredyty hipoteczne mogą stać się niezgodne z wymaganiami w oparciu o stosunek wartości kredytu do wartości kredytu kredytobiorcy (wysokość zaliczki), wskaźnik zadłużenia do dochodu, ocenę kredytową i historię oraz wymogi dotyczące dokumentacji.