Avvikende boliglån
Hva er et avvikende boliglån?
Et boliglån som ikke samsvarer er et boliglån som ikke oppfyller retningslinjene til statlig sponsede foretak (GSE) som Fannie Mae og Freddie Mac, og som derfor ikke kan selges til dem. GSE-retningslinjene består blant annet av et maksimalt lånebeløp, egnede eiendommer, forskuddsbetalingskrav og kredittkrav.
avvikende boliglån kan sammenlignes med et boliglån som ikke samsvarer .
Forstå avvikende boliglån
Ikke-konforme boliglån er ikke dårlige lån i den forstand at de er risikable eller altfor komplekse. Finansinstitusjoner misliker dem fordi de ikke overholder GSE-retningslinjene og som et resultat er vanskeligere å selge. Av denne grunn vil bankene vanligvis kreve en høyere rente på et avvikende lån.
Selv om private banker i utgangspunktet skriver de fleste boliglån, havner de ofte i porteføljene til Fannie Mae og Freddie Mac. Disse to GSE- ene kjøper lån fra banker og pakker dem deretter inn i boliglånssikrede verdipapirer (MBS) som selges på det sekundære markedet. En MBS er en type asset-backed security (ABS) sikret av en samling av boliglån som stammer fra en regulert og autorisert finansinstitusjon. Mens det er private finansselskaper som vil kjøpe, pakke og videreselge en MBS, er Fannie og Freddie de to største kjøperne.
Bankene bruker pengene fra salg av boliglån til å investere i å tilby nye lån, til gjeldende rente. Men Fannie Mae og Freddie Mac kan ikke kjøpe et hvilket som helst boliglånsprodukt. De to GSE-ene har føderale regler for å kjøpe lån som anses som relativt risikofrie. Disse lånene er i samsvar med boliglån, og bankene liker dem nettopp fordi de lett vil selge.
Derimot er boliglån som Fannie Mae og Freddie Mac ikke kan kjøpe, iboende mer risikofylte for banker å skrive. Disse vanskelig selgende lånene må enten forbli i bankens portefølje eller selges til enheter som spesialiserer seg på annenhåndsmarkedet for misligholdslån.
Typer avvikende boliglån
Det er ulike låntakersituasjoner og typer lån som Fannie og Freddie anser som avvikende.
Det vanligste ikke-konforme boliglånet er det som ofte kalles et jumbolån – lån skrevet for et beløp som er større enn Fannie Mae og Freddie Mac-grensene. I 2022 er denne grensen i de fleste amerikanske fylker $647.200, men i noen høykostområder, som New York City eller San Francisco, kan den være så høy som $970.800.
Boliglån trenger ikke å være jumbo for å være avvikende. En lav forskuddsbetaling kan også utløse avvikende status. Terskelen varierer, men kan være 10 prosent på et konvensjonelt boliglån eller så lite som 3 prosent på et Federal Housing Administration (FHA) lån.
En faktor er også kjøperens gjeld-til-inntektsforhold (DTI), som vanligvis ikke må overstige 43 % for å kvalifisere som et samsvarende lån. En kredittscore på eller over 660 kreves vanligvis også.
Type eiendom kan også avgjøre om et boliglån er avvikende. For eksempel blir kjøpere av leiligheter ofte snublet når de finner ut at deres drømmeferieenhet ikke er i samsvar fordi komplekset anses som ikke-garanti. Det inkluderer leilighetsforeninger der en enkelt enhet, for eksempel utvikleren, eier mer enn 10 prosent av enhetene. Andre fallgruver inkluderer hvis et flertall av enhetene ikke er eiere, hvis mer enn 25 prosent av kvadratmeterne er kommersielle, eller hvis huseierforeningen (HOA) er i rettstvist.
##Høydepunkter
- Et boliglån som ikke samsvarer er et boliglån som ikke overholder retningslinjer for statlig sponsede foretak (GSE), og kan derfor ikke selges videre til byråer som Fannie Mae eller Freddie Mac.
– Boliglån som overskrider den samsvarende lånegrensen er klassifisert som avvikende, og kalles jumbolån.
Disse lånene har ofte høyere rente enn konforme boliglån.
Bortsett fra lånestørrelsen, kan boliglån bli avvikende basert på en låntakers belåningsgrad (forskuddsbetalingsstørrelse), gjeld-til-inntektsforhold, kredittscore og historikk, og dokumentasjonskrav.
