Mutuo non conforme
Che cos'è un mutuo non conforme?
Un mutuo non conforme è un mutuo che non soddisfa le linee guida delle imprese sponsorizzate dal governo (GSE) come Fannie Mae e Freddie Mac e, pertanto, non può essere venduto a loro. Le linee guida del GSE consistono in un importo massimo del prestito, proprietà adeguate, requisiti di acconto e requisiti di credito, tra gli altri fattori.
Un'ipoteca non conforme può essere contrapposta a un'ipoteca conforme.
Capire i mutui non conformi
I mutui non conformi non sono prestiti inesigibili, nel senso che sono rischiosi o eccessivamente complessi. Le istituzioni finanziarie non li apprezzano perché non sono conformi alle linee guida del GSE e, di conseguenza, sono più difficili da vendere. Per questo motivo, le banche di solito impongono un tasso di interesse più elevato su un prestito non conforme.
Sebbene inizialmente le banche private scrivano la maggior parte dei mutui, spesso finiscono nei portafogli di Fannie Mae e Freddie Mac. Questi due GSE acquistano prestiti dalle banche e poi li impacchettano in titoli garantiti da ipoteca (MBS) che vendono sul mercato secondario. Un MBS è un tipo di asset-backed security (ABS) garantito da una raccolta di mutui originati da un istituto finanziario regolamentato e autorizzato. Sebbene ci siano società finanziarie private che compreranno, impacchettano e rivenderanno un MBS, Fannie e Freddie sono i due maggiori acquirenti.
Le banche utilizzano i soldi della vendita dei mutui per investire nell'offerta di nuovi prestiti, al tasso di interesse corrente. Ma Fannie Mae e Freddie Mac non possono acquistare qualsiasi prodotto ipotecario. I due GSE hanno limiti di regole federali all'acquisto di prestiti ritenuti relativamente privi di rischio. Questi prestiti sono mutui conformi e le banche li apprezzano proprio perché venderanno prontamente.
Al contrario, i mutui che Fannie Mae e Freddie Mac non possono acquistare sono intrinsecamente più rischiosi da sottoscrivere per le banche. Questi prestiti difficili da vendere devono rimanere nel portafoglio della banca o essere venduti a soggetti specializzati nel mercato secondario dei prestiti non conformi.
Tipi di mutui non conformi
Ci sono varie situazioni di mutuatario e tipi di prestiti che Fannie e Freddie ritengono non conformi.
Il mutuo non conforme più comune è quello che viene spesso chiamato un mutuo jumbo : prestiti scritti per un importo più consistente dei limiti di Fannie Mae e Freddie Mac. Nel 2022, quel limite nella maggior parte delle contee degli Stati Uniti è di $ 647.200, ma in alcune aree ad alto costo, come New York o San Francisco, può arrivare a $ 970.800.
I mutui non devono essere jumbo per essere non conformi. Anche un acconto basso può attivare uno stato non conforme. La soglia varia, ma potrebbe essere del 10% su un mutuo convenzionale o fino al 3% su un prestito della Federal Housing Administration (FHA).
Inoltre, un fattore è il rapporto debito/reddito (DTI) dell'acquirente, che in genere non deve superare il 43% per qualificarsi come prestito conforme. Di solito è richiesto anche un punteggio di credito pari o superiore a 660.
Il tipo di proprietà può anche determinare se un mutuo non è conforme. Ad esempio, gli acquirenti di condomini spesso inciampano quando scoprono che l'unità di vacanza dei loro sogni non è conforme perché il complesso è considerato non coperto da garanzie. Ciò include le associazioni di condominio in cui una singola entità, come lo sviluppatore, possiede più del 10 percento delle unità. Altre insidie includono se la maggior parte delle unità non è occupata dai proprietari, se più del 25 percento della metratura è commerciale o se l' associazione dei proprietari di case (HOA) è in contenzioso.
Mette in risalto
Un mutuo non conforme è un mutuo per la casa che non aderisce alle linee guida delle imprese sponsorizzate dal governo (GSE) e, pertanto, non può essere rivenduto ad agenzie come Fannie Mae o Freddie Mac.
I mutui che superano il limite del prestito conforme sono classificati come non conformi e sono chiamati mutui jumbo.
Questi prestiti spesso comportano tassi di interesse più elevati rispetto ai mutui conformi.
Oltre alla dimensione del prestito, i mutui possono diventare non conformi in base al rapporto prestito/valore (dimensione dell'anticipo) del mutuatario, rapporto debito/reddito, punteggio di credito e storia e requisiti di documentazione.
