Ikke-overensstemmende realkreditlån
Hvad er et ikke-overensstemmende realkreditlån?
Et realkreditlån, der ikke opfylder kravene, er et realkreditlån,. der ikke opfylder retningslinjerne for statssponsorerede virksomheder (GSE) såsom Fannie Mae og Freddie Mac, og som derfor ikke kan sælges til dem. GSE-retningslinjer består blandt andet af et maksimalt lånebeløb, passende egenskaber, udbetalingskrav og kreditkrav.
Et ikke-overensstemmende realkreditlån kan sammenlignes med et konform pant.
Forståelse af uoverensstemmende realkreditlån
Ikke-konforme realkreditlån er ikke dårlige lån i den forstand, at de er risikable eller alt for komplekse. Finansielle institutioner kan ikke lide dem, fordi de ikke overholder GSE-retningslinjerne og som følge heraf er sværere at sælge. Af denne grund vil banker normalt kræve en højere rente på et misligholdt lån.
Selvom private banker i første omgang skriver de fleste realkreditlån, ender de ofte i Fannie Maes og Freddie Macs porteføljer. Disse to GSE'er køber lån fra banker og pakker dem derefter ind i pantesikrede værdipapirer (MBS), som sælger på det sekundære marked. En MBS er en type asset-backed security (ABS) sikret ved en samling af realkreditlån, der stammer fra en reguleret og autoriseret finansiel institution. Mens der er private finansielle virksomheder, der vil købe, pakke og videresælge en MBS, er Fannie og Freddie de to største købere.
Bankerne bruger pengene fra salg af realkreditlån til at investere i at tilbyde nye lån til den aktuelle rente. Men Fannie Mae og Freddie Mac kan ikke købe et hvilket som helst realkreditprodukt. De to GSE'er har føderale regler grænser for at købe lån, der anses for relativt risikofrie. Disse lån er i overensstemmelse med realkreditlån, og bankerne kan lide dem, netop fordi de let vil sælge.
Derimod er realkreditlån, som Fannie Mae og Freddie Mac ikke kan købe, i sagens natur mere risikable for banker at skrive. Disse vanskelige at sælge lån skal enten forblive i bankens portefølje eller sælges til enheder med speciale i det sekundære marked for misligholdte lån.
Typer af ikke-overensstemmende realkreditlån
Der er forskellige låntagersituationer og typer af lån, som Fannie og Freddie anser for at være uoverensstemmende.
Det mest almindelige ikke-konforme realkreditlån er det, der ofte kaldes et jumbo -pantlån - lån skrevet til et beløb, der er større end Fannie Mae og Freddie Mac-grænserne. I 2022 er grænsen i de fleste amerikanske amter $647.200, men i nogle højomkostningsområder, såsom New York City eller San Francisco, kan den være så høj som $970.800.
Realkreditlån behøver ikke at være jumbo for at være uoverensstemmende. En lav udbetaling kan også udløse uoverensstemmelsesstatus. Tærsklen varierer, men kan være 10 procent på et konventionelt realkreditlån eller så lidt som 3 procent på et Federal Housing Administration (FHA) lån.
En faktor er også købers gæld i forhold til indkomst (DTI), som typisk ikke må overstige 43% for at kvalificere sig som et konform lån. En kreditscore på eller over 660 er normalt også påkrævet.
Ejendomstypen kan også afgøre, om et realkreditlån er uoverensstemmende. For eksempel bliver købere af ejerlejligheder ofte snublet, når de finder ud af, at deres drømmeferieenhed ikke er i overensstemmelse, fordi komplekset anses for at være uden garanti. Det inkluderer ejerlejlighedsforeninger, hvor en enkelt enhed, såsom bygherren, ejer mere end 10 procent af enhederne. Andre faldgruber omfatter, hvis et flertal af enhederne ikke er ejerbeboede, hvis mere end 25 procent af kvadratmeterne er kommercielle, eller hvis husejerforeningen (HOA) er i en retssag.
Højdepunkter
Et realkreditlån, der ikke opfylder kravene, er et boliglån, der ikke overholder retningslinjerne for statssponsorerede virksomheder (GSE), og som derfor ikke kan videresælges til bureauer som Fannie Mae eller Freddie Mac.
Realkreditlån, der overstiger den konforme lånegrænse, klassificeres som uoverensstemmende og kaldes jumbolån.
Disse lån har ofte højere renter end konforme realkreditlån.
Bortset fra lånestørrelsen kan realkreditlån blive uoverensstemmende baseret på en låntagers belåningsgrad (udbetalingsstørrelse), gæld i forhold til indkomst, kreditscore og historik samt dokumentationskrav.
