Hipoteca Não Conforme
O que é uma hipoteca não conforme?
Uma hipoteca não conforme é uma hipoteca que não atende às diretrizes de empresas patrocinadas pelo governo (GSE), como Fannie Mae e Freddie Mac e, portanto, não pode ser vendida a elas. As diretrizes do GSE consistem em um valor máximo de empréstimo, propriedades adequadas, requisitos de adiantamento e requisitos de crédito, entre outros fatores.
Uma hipoteca não conforme pode ser contrastada com uma hipoteca conforme.
Entendendo as hipotecas não conformes
Hipotecas não conformes não são empréstimos ruins no sentido de que são arriscados ou excessivamente complexos. As instituições financeiras não gostam deles porque não estão em conformidade com as diretrizes do GSE e, como resultado, são mais difÃceis de vender. Por esse motivo, os bancos geralmente cobram uma taxa de juros mais alta em um empréstimo não conforme.
Embora os bancos privados inicialmente concedam a maioria das hipotecas, muitas vezes acabam nas carteiras da Fannie Mae e Freddie Mac. Essas duas GSEs compram empréstimos de bancos e os empacotam em tÃtulos garantidos por hipotecas (MBS) que são vendidos no mercado secundário. Um MBS é um tipo de tÃtulo garantido por ativos (ABS) garantido por uma coleção de hipotecas originadas de uma instituição financeira regulamentada e autorizada. Embora existam empresas financeiras privadas que vão comprar, empacotar e revender um MBS, Fannie e Freddie são os dois maiores compradores.
Os bancos usam o dinheiro das vendas de hipotecas para investir na oferta de novos empréstimos, à taxa de juros atual. Mas Fannie Mae e Freddie Mac não podem comprar qualquer produto hipotecário. As duas GSEs têm regras federais que limitam a compra de empréstimos considerados relativamente livres de risco. Esses empréstimos são hipotecas em conformidade, e os bancos gostam deles precisamente porque venderão prontamente.
Por outro lado, hipotecas que Fannie Mae e Freddie Mac não podem comprar são inerentemente mais arriscadas para os bancos emitirem. Esses empréstimos difÃceis de vender devem permanecer na carteira do banco ou ser vendidos para entidades especializadas no mercado secundário de empréstimos não conformes.
Tipos de hipotecas não conformes
Existem várias situações de mutuários e tipos de empréstimos que Fannie e Freddie consideram não conformes.
A hipoteca não-conforme mais comum é o que muitas vezes é chamado de hipoteca jumbo — empréstimos feitos por um valor mais substancial do que os limites da Fannie Mae e Freddie Mac. Em 2022, esse limite na maioria dos condados dos EUA é de US$ 647.200, mas em algumas áreas de alto custo, como Nova York ou São Francisco, pode chegar a US$ 970.800.
As hipotecas não precisam ser enormes para serem inconformes. Um adiantamento baixo também pode desencadear o status de não conformidade. O limite varia, mas pode ser de 10% em uma hipoteca convencional ou tão pouco quanto 3% em um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA).
Além disso, um fator é a relação dÃvida/renda do comprador (DTI), que normalmente não deve exceder 43% para se qualificar como um empréstimo em conformidade. Uma pontuação de crédito igual ou superior a 660 geralmente também é exigida.
O tipo de propriedade também pode determinar se uma hipoteca não está em conformidade. Por exemplo, os compradores de condomÃnios muitas vezes tropeçam quando descobrem que a unidade de férias dos seus sonhos não está em conformidade porque o complexo é considerado injustificável. Isso inclui associações de condomÃnios em que uma única entidade, como a incorporadora, possui mais de 10% das unidades. Outras armadilhas incluem se a maioria das unidades não estiver ocupada pelo proprietário, se mais de 25% da metragem quadrada for comercial ou se a associação de proprietários (HOA) estiver em litÃgio.
##Destaques
Uma hipoteca não conforme é um empréstimo à habitação que não segue as diretrizes de empresas patrocinadas pelo governo (GSE) e, portanto, não pode ser revendido para agências como Fannie Mae ou Freddie Mac.
As hipotecas que excedem o limite de empréstimo conforme são classificadas como não conformes, e são chamadas de hipotecas jumbo.
Esses empréstimos geralmente carregam taxas de juros mais altas do que as hipotecas em conformidade.
Além do tamanho do empréstimo, as hipotecas podem se tornar não conformes com base na relação empréstimo/valor do mutuário (tamanho do adiantamento), relação dÃvida/renda, pontuação e histórico de crédito e requisitos de documentação.
