Hipoteca no conforme
¿Qué es una hipoteca no conforme?
Una hipoteca no conforme es una hipoteca que no cumple con las pautas de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac y, por lo tanto, no se les puede vender. Las pautas de GSE consisten en un monto máximo de préstamo, propiedades adecuadas, requisitos de pago inicial y requisitos de crédito, entre otros factores.
Una hipoteca no conforme puede contrastarse con una hipoteca conforme.
Comprender las hipotecas no conformes
Las hipotecas no conformes no son malos préstamos en el sentido de que son riesgosas o demasiado complejas. A las instituciones financieras no les gustan porque no cumplen con las pautas de GSE y, como resultado, son más difÃciles de vender. Por esta razón, los bancos generalmente exigirán una tasa de interés más alta en un préstamo no conforme.
Aunque los bancos privados inicialmente emiten la mayorÃa de las hipotecas, a menudo terminan en las carteras de Fannie Mae y Freddie Mac. Estas dos GSE compran préstamos de los bancos y luego los empaquetan en valores respaldados por hipotecas (MBS) que se venden en el mercado secundario. Un MBS es un tipo de valor respaldado por activos (ABS) garantizado por una colección de hipotecas que se originaron en una institución financiera regulada y autorizada. Si bien hay compañÃas financieras privadas que comprarán, empaquetarán y revenderán un MBS, Fannie y Freddie son los dos mayores compradores.
Los bancos utilizan el dinero de las ventas de hipotecas para invertir en ofrecer nuevos préstamos, a la tasa de interés actual. Pero Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar cualquier producto hipotecario. Las dos GSE tienen lÃmites de reglas federales para comprar préstamos que se consideran relativamente libres de riesgo. Estos préstamos son hipotecas conformes, y a los bancos les gustan precisamente porque se venderán fácilmente.
Por el contrario, las hipotecas que Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar son inherentemente más riesgosas para los bancos. Estos préstamos difÃciles de vender deben permanecer en la cartera del banco o venderse a entidades especializadas en el mercado secundario de préstamos no conformes.
Tipos de hipotecas no conformes
Hay varias situaciones de prestatarios y tipos de préstamos que Fannie y Freddie consideran no conformes.
La hipoteca no conforme más común es lo que a menudo se llama una hipoteca jumbo : préstamos suscritos por un monto mayor que los lÃmites de Fannie Mae y Freddie Mac. En 2022, ese lÃmite en la mayorÃa de los condados de EE. UU. es de $ 647,200, pero en algunas áreas de alto costo, como la ciudad de Nueva York o San Francisco, puede llegar a $ 970,800.
Las hipotecas no tienen que ser gigantes para ser no conformes. Un pago inicial bajo también puede desencadenar un estado no conforme. El umbral varÃa, pero podrÃa ser del 10 por ciento en una hipoteca convencional o tan solo del 3 por ciento en un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA).
Además, un factor es la relación deuda-ingreso (DTI) del comprador, que por lo general no debe exceder el 43 % para calificar como un préstamo conforme. Por lo general, también se requiere un puntaje de crédito de 660 o superior.
El tipo de propiedad también puede determinar si una hipoteca no es conforme. Por ejemplo, los compradores de condominios a menudo se equivocan cuando se enteran de que la unidad vacacional de sus sueños no cumple con los requisitos porque se considera que el complejo no tiene garantÃa. Eso incluye asociaciones de condominios donde una sola entidad, como el desarrollador, posee más del 10 por ciento de las unidades. Otros peligros incluyen si la mayorÃa de las unidades no están ocupadas por propietarios, si más del 25 por ciento de los pies cuadrados son comerciales o si la asociación de propietarios (HOA) está en litigio.
Reflejos
Una hipoteca no conforme es un préstamo hipotecario que no cumple con las pautas de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) y, por lo tanto, no se puede revender a agencias como Fannie Mae o Freddie Mac.
Las hipotecas que superan el lÃmite de préstamo conforme se clasifican como no conformes y se denominan hipotecas jumbo.
Estos préstamos a menudo tienen tasas de interés más altas que las hipotecas conformes.
Además del tamaño del préstamo, las hipotecas pueden volverse no conformes según la relación préstamo-valor del prestatario (tamaño del pago inicial), relación deuda-ingreso, puntaje e historial crediticio y requisitos de documentación.
