حكم واحد في المئة
ما هي قاعدة الواحد بالمئة؟
تُستخدم قاعدة الواحد في المائة ، التي تُصنف أحيانًا على أنها "قاعدة 1٪" ، لتحديد ما إذا كان الإيجار الشهري المكتسب من جزء من عقار استثماري سيتجاوز مدفوعات الرهن العقاري الشهرية لتلك الممتلكات. الهدف من القاعدة هو التأكد من أن الإيجار سيكون أكبر من أو - في أسوأ الأحوال - مساوٍ لمدفوعات الرهن العقاري ، بحيث يقوم المستثمر على الأقل بالتعادل على العقار.
يمكن أن توفر قاعدة الواحد بالمائة أساسًا لتحديد مستوى الإيجار الذي يفرضه مالكو العقارات التجارية على مساحة العقارات. يمكن أن ينطبق مستوى الإيجار هذا على جميع أنواع المستأجرين في كل من العقارات السكنية والتجارية.
يتطلب شراء قطعة من العقارات للاستثمار تحليلاً شاملاً للعديد من العوامل. قاعدة الواحد بالمائة هي مجرد أداة قياس واحدة يمكن أن تساعد المستثمر على قياس المخاطر والمكاسب المحتملة التي يمكن تحقيقها من خلال الاستثمار في عقار.
كيف تعمل قاعدة الواحد بالمائة
هذا الحساب البسيط يضاعف سعر شراء العقار بالإضافة إلى أي إصلاحات ضرورية بنسبة 1٪. والنتيجة هي المستوى الأساسي للإيجار الشهري. يتم مقارنتها أيضًا بدفع الرهن العقاري الشهري المحتمل لمنح المالك فهمًا أفضل للتدفق النقدي الشهري للعقار.
تُستخدم هذه القاعدة فقط للتقدير السريع لأنها لا تأخذ في الاعتبار التكاليف الأخرى المرتبطة بقطعة من الممتلكات ، مثل الصيانة والتأمين والضرائب.
مثال على قاعدة واحد بالمائة
يتطلع المستثمر إلى الحصول على قرض رهن عقاري على عقار مؤجر بقيمة إجمالية تبلغ 200 ألف دولار. باستخدام قاعدة واحد بالمائة ، سيحسب المالك دفعة إيجار شهرية قدرها 2000 دولار: 200000 دولار مضروبًا في 1٪. في هذه الحالة ، سيسعى المستثمر للحصول على قرض رهن عقاري بأقساط شهرية تقل عن 2000 دولار ولا تزيد عن 2000 دولار.
قاعدة واحد بالمائة مقابل أنواع الحسابات الأخرى
تساعد قاعدة الواحد بالمائة أيضًا في منح المستثمر نقطة أساسية يمكن من خلالها مراعاة العوامل الأخرى المتعلقة بملكية العقار. الحساب الثاني المهم هو ** مضاعف إجمالي الإيجار ** ، والذي يستخدم مستوى الإيجار الشهري لتحديد مقدار الوقت المستغرق لسداد الاستثمار. يتم تحقيق هذا الحساب بقسمة إجمالي القيمة المقترضة على الإيجار الشهري.
في مثال المنزل الذي تبلغ قيمته 200000 دولار ، يقسم المستثمر 200000 دولار على 2000 دولار. يمنح هذا المستثمر فترة سداد مدتها 100 شهر ، والتي تترجم إلى ما يزيد قليلاً عن 8.3 سنوات. يمكن للمستثمرين أيضًا استخدام مضاعف الإيجار الإجمالي عند النظر في شروط جدول الدفع لقرض تم الحصول عليه للعقار.
تشير قاعدة ** 70٪ ** إلى أنه يجب على المستثمر ألا يدفع أكثر من 70٪ من القيمة المقدرة للممتلكات بعد إصلاحات تكاليف أقل.
إعتبارات خاصة
عند حساب مضاعف إجمالي الإيجار ، يجب على المشتري أيضًا مراعاة معدلات الإيجار في المنطقة التي يقع فيها العقار. إذا كان السعر القياسي للإيجار في الحي أقل من 2000 دولار للمشتري في هذا المثال ، فقد يضطر المستثمر إلى التفكير في خفض الإيجار للتأكد من عثوره على مستأجر.
عامل مهم آخر يجب مراعاته هو الصيانة على الممتلكات. مالك العقار مسؤول عن أعمال الصيانة والإصلاحات. على الرغم من أن الوديعة قد تغطي أضرارًا كبيرة ، فمن المهم أيضًا للمالك أن يخصص مبلغًا محددًا من الإيجار للادخار من أجل الصيانة. يمكن أن يساهم هذا في الأرباح إذا لم يتم استخدامه ، وسيكون المال متاحًا عند ظهور أي احتياجات صيانة.
بشكل عام ، يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات مربحًا للمستثمرين على المدى الطويل. يحدد الإيجار الأساسي الذي يفرضه المالك على أي نوع من العقارات مستوى المدفوعات المتوقعة من قبل المستأجرين. عادةً ما يقوم المالكون برفع الإيجار سنويًا لإدارة التضخم والتكاليف الأخرى المرتبطة بالعقار ، لكن المعدل الأساسي هو مستوى مهم يحدد العائد الإجمالي على الاستثمار.
يسلط الضوء
يجب أن يكون الإيجار الذي يتم تحصيله مساويًا أو أكبر من دفعة رهن المستثمر لضمان تحقيق التعادل على الأقل على العقار.
من الناحية المثالية ، يجب على المستثمر السعي للحصول على قرض رهن عقاري بأقساط شهرية تقل عن رقم 1٪.
قم بضرب سعر شراء العقار بالإضافة إلى أي إصلاحات لازمة بنسبة 1٪ لتحديد المستوى الأساسي للإيجار الشهري.
