En procentregel

Vad är enprocentregeln?

Enprocentregeln, ibland stiliserad som "1%-regeln", används för att avgöra om den månatliga hyran som tjänas in på en investeringsfastighet kommer att överstiga fastighetens månatliga bolånebetalning. Målet med regeln är att säkerställa att hyran blir större än eller – i värsta fall – lika med bolånebetalningen, så att investeraren åtminstone bryter jämnt på fastigheten.

Enprocentregeln kan ge en baslinje för att fastställa den hyresnivå som kommersiella fastighetsägare tar ut på fastighetsyta. Denna hyresnivå kan gälla alla typer av hyresgäster i både bostads- och kommersiella fastigheter.

Att köpa en fastighet för investering kräver en grundlig analys av många faktorer. Enprocentregeln är bara ett mätverktyg som kan hjälpa en investerare att mäta risken och den potentiella vinsten som kan uppnås genom att investera i en fastighet.

Hur enprocentregeln fungerar

Denna enkla beräkning multiplicerar köpeskillingen för fastigheten plus eventuella nödvändiga reparationer med 1%. Resultatet är en basnivå på månadshyran. Det jämförs också med den potentiella månatliga bolånebetalningen för att ge ägaren en bättre förståelse för fastighetens månatliga kassaflöde.

Den här regeln används endast för snabb uppskattning eftersom den inte tar hänsyn till andra kostnader förknippade med en egendom, såsom underhåll, försäkringar och skatter.

Exempel på enprocentregeln

En investerare funderar på att få ett hypotekslån på en hyresfastighet med ett totalt utbetalningsvärde på $200 000. Med en procentregeln skulle ägaren beräkna en månadshyra på $2 000: $200 000 multiplicerat med 1%. I det här fallet skulle investeraren söka ett hypotekslån med månatliga betalningar på mindre än och absolut inte mer än $2 000.

Enprocentregeln kontra andra typer av beräkningar

Enprocentregeln hjälper också till att ge en investerare en bas för att överväga andra faktorer angående ägandet av en fastighet. En andra viktig beräkning är bruttohyresmultiplikatorn, som använder den månatliga hyresnivån för att bestämma hur lång tid det tar att betala av investeringen. Denna beräkning görs genom att dividera det totala lånevärdet med månadshyran.

I exemplet med hemmet med ett värde på 200 000 USD skulle investeraren dela 200 000 USD med 2 000 USD. Detta ger investeraren en återbetalningstid på 100 månader, vilket översätts till lite över 8,3 år. Investerare kan också använda bruttohyresmultiplikatorn när de överväger betalningsplansvillkoren för ett lån som tagits för fastigheten.

70%-regeln innebär att en investerare inte ska betala mer än 70% av fastighetens uppskattade värde efter reparationer färre kostnader.

Särskilda överväganden

Vid beräkningen av bruttohyresmultiplikatorn måste en köpare också beakta hyrespriserna i det område där fastigheten är belägen. Om standardpriset för hyra i grannskapet är mindre än $2 000 för köparen i det här exemplet, kan investeraren behöva överväga att sänka hyran för att säkerställa att de hittar en hyresgäst.

En annan viktig faktor att tänka på är underhåll på fastigheten. Fastighetsägaren ansvarar för underhåll och reparationer. Även om en deposition kan täcka betydande skador, är det också viktigt för ägaren att budgetera ett specificerat belopp av hyran för besparingar för underhåll. Detta kan bidra till vinst om det inte används, och pengarna skulle vara tillgängliga när underhållsbehov uppstår.

Sammantaget kan investeringar i fastigheter vara lukrativa för långsiktiga investerare. Grundhyran som en ägare tar ut för alla typer av fastigheter anger nivån på betalningar som förväntas av hyresgästerna. Ägare höjer vanligtvis hyran årligen för att hantera inflationen och andra kostnader förknippade med fastigheten, men basräntan är en viktig nivå som bestämmer den totala avkastningen på en investering.

Höjdpunkter

• Hyran som debiteras bör vara lika med eller större än investerarens bolånebetalning för att säkerställa att de åtminstone går sönder på fastigheten.

• Helst bör en investerare söka ett hypotekslån med månatliga betalningar på mindre än 1 %.

• Multiplicera köpeskillingen för fastigheten plus eventuella nödvändiga reparationer med 1 % för att fastställa en basnivå för månadshyran.