Yhden prosentin sääntö
Mikä on yhden prosentin sääntö?
Yhden prosentin sääntöä, joka on joskus tyylitelty "1 prosentin säännöksi", käytetään määrittämään, ylittääkö sijoituskiinteistöstä ansaittu kuukausivuokra kyseisen kiinteistön kuukausittaisen asuntolainamaksun. Säännön tavoitteena on varmistaa, että vuokra on suurempi tai pahimmillaan yhtä suuri kuin asuntolainan maksu, jotta sijoittaja saa ainakin kiinteistön katteen.
Yhden prosentin sääntö voi tarjota perustan liikekiinteistöjen omistajien kiinteistötilasta perimän vuokratason määrittämiselle. Tämä vuokrataso voi koskea kaikentyyppisiä vuokralaisia sekä asuin- että liikekiinteistöissä.
Sijoituskiinteistön ostaminen vaatii perusteellisen analyysin useista tekijöistä. Yhden prosentin sääntö on vain yksi mittaustyökalu, jonka avulla sijoittaja voi mitata riskiä ja mahdollista hyötyä, joka voidaan saavuttaa sijoittamalla kiinteistöön.
Kuinka yhden prosentin sääntö toimii
Tämä yksinkertainen laskelma kertoo kiinteistön ostohinnan ja tarvittavat korjaukset yhdellä prosentilla. Tuloksena on kuukausivuokran perustaso. Sitä verrataan myös mahdolliseen kuukausittaiseen asuntolainan maksuun, jotta omistaja saa paremman käsityksen kiinteistön kuukausittaisesta kassavirrasta.
Tätä sääntöä käytetään vain nopeaan arviointiin, koska se ei ota huomioon muita kiinteistöön liittyviä kustannuksia, kuten ylläpitoa, vakuutuksia ja veroja.
Esimerkki yhden prosentin säännöstä
Sijoittaja haluaa saada asuntolainaa vuokra-asunnosta, jonka kokonaismaksun arvo on 200 000 dollaria. Yhden prosentin sääntöä käyttäen omistaja laskee 2 000 dollarin kuukausivuokran: 200 000 dollaria kerrottuna 1 prosentilla. Tässä tapauksessa sijoittaja hakisi asuntolainaa, jonka kuukausierät ovat alle ja ehdottomasti enintään 2 000 dollaria.
Yhden prosentin sääntö vs. Muut laskelmat
Yhden prosentin sääntö auttaa myös antamaan sijoittajalle perustan, jonka perusteella hän voi ottaa huomioon muita kiinteistön omistukseen liittyviä tekijöitä. Toinen tärkeä laskelma on bruttovuokrakerroin, joka käyttää kuukausivuokratasoa määrittääkseen ajan, joka kuluu sijoituksen maksamiseen. Tämä laskelma saadaan jakamalla lainan kokonaisarvo kuukausivuokralla.
Esimerkissä kodista, jonka arvo on 200 000 dollaria, sijoittaja jakaa 200 000 dollaria 2 000 dollarilla. Tämä antaa sijoittajalle 100 kuukauden maksuajan, mikä tarkoittaa hieman yli 8,3 vuotta. Sijoittaja voi myös käyttää bruttovuokrakerrointa harkitessaan kiinteistön lainan maksuaikataulua.
70 %:n sääntö tarkoittaa, että sijoittajan ei tulisi maksaa enempää kuin 70 % kiinteistön arvioidusta arvosta korjauksen jälkeen vähemmän kuluja.
Erityisiä huomioita
Bruttovuokrakerrointa laskeessaan ostajan tulee ottaa huomioon myös kiinteistön sijaintialueen vuokrahinnat. Jos naapuruston vakiovuokrahinta on alle 2 000 dollaria ostajalle tässä esimerkissä, sijoittajan on ehkä harkittava vuokran alentamista varmistaakseen vuokralaisen löytämisen.
Toinen tärkeä huomioitava tekijä on kiinteistön ylläpito. Kiinteistön omistaja vastaa ylläpidosta ja korjauksesta. Vaikka talletus voi kattaa huomattavia vahinkoja, on myös tärkeää, että omistaja budjetoi tietyn määrän vuokraa säästääkseen ylläpitoa. Tämä voi edistää voittoa, jos se on käyttämätön, ja rahat olisivat käytettävissä, kun huoltotarvetta ilmenee.
Kaiken kaikkiaan kiinteistösijoittaminen voi olla kannattavaa pitkäaikaisille sijoittajille. Perusvuokra, jonka omistaja veloittaa mistä tahansa kiinteistöstä, määrittää vuokralaisten odottamien maksujen tason. Omistajat nostavat vuokraa yleensä vuosittain hallitakseen inflaatiota ja muita kiinteistöön liittyviä kustannuksia, mutta peruskorko on tärkeä taso, joka määrää sijoituksen kokonaistuoton.
##Kohokohdat
Vuokran tulee olla yhtä suuri tai suurempi kuin sijoittajan asuntolainamaksu, jotta varmistetaan, että kiinteistö on vähintään kannattamaton.
Ihannetapauksessa sijoittajan tulisi hakea asuntolainaa, jonka kuukausierät ovat alle 1 %.
Kerro kiinteistön ostohinta plus tarvittavat korjaukset 1 %:lla määrittääksesi kuukausivuokran perustason.
