Ein-Prozent-Regel
Was ist die Ein-Prozent-Regel?
Die Ein-Prozent-Regel, manchmal auch als „1 %-Regel“ stilisiert, wird verwendet, um zu bestimmen, ob die monatliche Miete einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie die monatliche Hypothekenzahlung dieser Immobilie übersteigt . Das Ziel der Regel ist es sicherzustellen, dass die Miete größer oder – im schlimmsten Fall – gleich der Hypothekenzahlung ist, damit der Investor zumindest die Gewinnschwelle für die Immobilie erreicht.
Die Ein-Prozent-Regelung kann eine Grundlage für die Festlegung der Miethöhe bieten, die gewerbliche Immobilieneigentümer für Immobilien verlangen. Dieses Mietniveau kann für alle Arten von Mietern sowohl in Wohn- als auch in Gewerbeimmobilien gelten.
Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage erfordert eine gründliche Analyse zahlreicher Faktoren. Die Ein-Prozent-Regel ist nur ein Messinstrument, das einem Investor helfen kann, das Risiko und den potenziellen Gewinn abzuschätzen, der durch die Investition in eine Immobilie erzielt werden könnte.
So funktioniert die Ein-Prozent-Regel
Diese einfache Rechnung multipliziert den Kaufpreis der Immobilie zuzüglich notwendiger Reparaturen mit 1 %. Das Ergebnis ist eine monatliche Grundmiete. Es wird auch mit der potenziellen monatlichen Hypothekenzahlung verglichen, um dem Eigentümer ein besseres Verständnis des monatlichen Cashflows der Immobilie zu vermitteln.
Diese Regel wird nur zur schnellen Schätzung verwendet, da sie andere mit einem Grundstück verbundene Kosten wie Instandhaltung, Versicherung und Steuern nicht berücksichtigt.
Beispiel für die Ein-Prozent-Regel
Ein Investor möchte ein Hypothekendarlehen für ein Mietobjekt mit einem Gesamtrückzahlungswert von 200.000 USD erhalten. Unter Verwendung der Ein-Prozent-Regel würde der Eigentümer eine monatliche Mietzahlung von 2.000 US-Dollar berechnen: 200.000 US-Dollar multipliziert mit 1 %. In diesem Fall würde der Investor ein Hypothekendarlehen mit monatlichen Zahlungen von weniger als und absolut nicht mehr als 2.000 USD anstreben.
Die Ein-Prozent-Regel im Vergleich zu anderen Arten von Berechnungen
Die Ein-Prozent-Regel hilft auch dabei, einem Investor einen Ausgangspunkt zu geben, von dem aus er andere Faktoren in Bezug auf das Eigentum an einer Immobilie berücksichtigen kann. Eine zweite wichtige Berechnung ist der Bruttomietenmultiplikator, der anhand der monatlichen Miethöhe die Amortisationszeit der Investition ermittelt. Diese Berechnung erfolgt, indem der gesamte Fremdkapitalwert durch die monatliche Miete dividiert wird.
Im Beispiel des Hauses mit einem Wert von 200.000 US-Dollar würde der Investor 200.000 US-Dollar durch 2.000 US-Dollar teilen. Dies gibt dem Investor eine Amortisationszeit von 100 Monaten, was etwas mehr als 8,3 Jahren entspricht. Investoren können den Bruttomietzinsmultiplikator auch verwenden, wenn sie die Zahlungsfristen eines für die Immobilie aufgenommenen Darlehens berücksichtigen.
Die 70%-Regel impliziert, dass ein Investor nicht mehr als 70 % des geschätzten Wertes der Immobilie nach Reparaturen abzüglich Kosten zahlen sollte.
Besondere Überlegungen
Bei der Berechnung des Bruttomietmultiplikators muss ein Käufer auch die Mietpreise in der Gegend berücksichtigen, in der sich die Immobilie befindet. Wenn der Standardmietsatz in der Nachbarschaft für den Käufer in diesem Beispiel weniger als 2.000 US-Dollar beträgt, muss der Investor möglicherweise die Miete senken, um sicherzustellen, dass er einen Mieter findet.
Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Instandhaltung der Immobilie. Für die Instandhaltung und Instandsetzung ist der Grundstückseigentümer verantwortlich. Während eine Kaution erhebliche Schäden abdecken kann, ist es für den Eigentümer auch wichtig, einen bestimmten Betrag der Miete für Einsparungen bei der Wartung einzuplanen. Dies kann zu Gewinnen beitragen, wenn es nicht verwendet wird, und das Geld wäre verfügbar, wenn Wartungsbedarf entsteht.
Insgesamt kann die Investition in Immobilien für langfristige Anleger lukrativ sein. Die Grundmiete, die ein Eigentümer für jede Art von Immobilie verlangt, legt die Höhe der von den Mietern erwarteten Zahlungen fest. Eigentümer erhöhen die Miete in der Regel jährlich, um die Inflation und andere mit der Immobilie verbundene Kosten zu bewältigen, aber der Basiszinssatz ist ein wichtiges Niveau, das die Gesamtrendite einer Investition bestimmt.
Höhepunkte
Die berechnete Miete sollte gleich oder größer als die Hypothekenzahlung des Investors sein, um sicherzustellen, dass sie mindestens die Gewinnschwelle für die Immobilie erreichen.
Idealerweise sollte ein Investor ein Hypothekendarlehen mit monatlichen Raten von weniger als 1 % anstreben.
Multiplizieren Sie den Kaufpreis der Immobilie zuzüglich notwendiger Reparaturen mit 1 %, um eine monatliche Grundmiete zu ermitteln.
