عقار استثماري
ما هو الاستثمار العقاري؟
العقار الاستثماري هو عقار تم شراؤه بقصد تحقيق عائد على الاستثمار إما من خلال إيرادات الإيجار أو إعادة البيع المستقبلي للعقار أو كليهما. قد يكون العقار مملوكًا من قبل مستثمر فردي أو مجموعة من المستثمرين أو شركة.
يمكن أن يكون الاستثمار العقاري مسعى طويل الأجل أو استثمارًا قصير الأجل. مع هذا الأخير ، غالبًا ما ينخرط المستثمرون في التقليب ، حيث يتم شراء العقارات أو إعادة تشكيلها أو تجديدها وبيعها بربح خلال فترة زمنية قصيرة.
يمكن أيضًا استخدام مصطلح "الاستثمار العقاري" لوصف الأصول الأخرى التي يشتريها المستثمر من أجل التقدير المستقبلي مثل الفن أو الأوراق المالية أو الأراضي أو المقتنيات الأخرى.
فهم خصائص الاستثمار
العقارات الاستثمارية هي تلك التي لا تستخدم كمسكن رئيسي. إنهم يولدون شكلاً من أشكال الدخل - أرباح الأسهم أو الفوائد أو الإيجارات أو حتى الإتاوات - التي تقع خارج نطاق الأعمال العادية لمالك العقار. والطريقة التي يتم بها استخدام العقار الاستثماري لها تأثير كبير على قيمتها.
العقارات الاستثمارية تدر دخلاً وليست مساكن أولية.
يقوم المستثمرون أحيانًا بإجراء دراسات لتحديد الاستخدام الأفضل والأكثر ربحية للعقار. غالبًا ما يشار إلى هذا على أنه أعلى وأفضل استخدام للممتلكات. على سبيل المثال ، إذا تم تخصيص عقار استثماري للاستخدام التجاري والسكني على حد سواء ، فإن المستثمر يوازن بين إيجابيات وسلبيات كليهما حتى يتأكد من أيهما لديه أعلى معدل عائد محتمل. ثم يستخدمون الممتلكات بهذه الطريقة.
غالبًا ما يشار إلى العقار الاستثماري بالمنزل الثاني. لكن الاثنين لا يعنيان بالضرورة نفس الشيء. على سبيل المثال ، قد تشتري عائلة كوخًا أو عقارًا لقضاء العطلات آخر لاستخدامها بنفسها ، أو قد يشتري شخص ما لديه منزل أساسي في المدينة عقارًا ثانيًا في الدولة كملاذ لقضاء عطلات نهاية الأسبوع. في هذه الحالات ، يكون العقار الثاني للاستخدام الشخصي - وليس كملكية دخل.
أنواع العقارات الاستثمارية
** سكني: ** تأجير المنازل طريقة شائعة للمستثمرين لزيادة دخلهم. يمكن للمستثمر الذي يشتري عقارًا سكنيًا ويؤجره للمستأجرين تحصيل إيجارات شهرية. يمكن أن تكون هذه منازل لأسرة واحدة ، أو وحدات سكنية ، أو شقق ، أو منازل ، أو أنواع أخرى من المباني السكنية.
** تجاري: ** العقارات المدرة للدخل ليس بالضرورة أن تكون سكنية. يقوم بعض المستثمرين - وخاصة الشركات - بشراء عقارات تجارية تُستخدم خصيصًا لأغراض تجارية. يمكن أن تكون الصيانة والتحسينات على هذه الخصائص أعلى ، ولكن يمكن تعويض هذه التكاليف من خلال عوائد أكبر. ذلك لأن إيجارات هذه العقارات غالبًا ما تتطلب إيجارات أعلى. قد تكون هذه المباني مباني سكنية مملوكة تجاريًا أو مواقع متاجر بيع بالتجزئة.
** الاستخدام المختلط: ** يمكن استخدام عقار متعدد الاستخدامات في وقت واحد للأغراض التجارية والسكنية. على سبيل المثال ، قد يكون للمبنى واجهة متجر للبيع بالتجزئة في الطابق الرئيسي مثل متجر صغير أو بار أو مطعم ، بينما يضم الجزء العلوي من المبنى وحدات سكنية.
تمويل الاستثمار العقاري
في حين أن المقترضين الذين يؤمنون قرضًا لإقامتهم الأولية يمكنهم الوصول إلى مجموعة من خيارات التمويل بما في ذلك قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض مساعدة الضحايا والقروض التقليدية ، فقد يكون من الصعب الحصول على تمويل لعقار استثماري.
لا تقدم شركات التأمين تأمين الرهن العقاري للعقارات الاستثمارية ، ونتيجة لذلك ، يحتاج المقترضون إلى تخفيض 20٪ على الأقل لتأمين التمويل المصرفي للعقارات الاستثمارية.
وتصر البنوك أيضًا على الحصول على درجات ائتمانية جيدة ونسب منخفضة نسبيًا للقرض إلى القيمة قبل الموافقة على المقترض للحصول على رهن عقاري استثماري. يطلب بعض المقرضين أيضًا من المقترض أن يكون لديه مدخرات كافية لتغطية ما لا يقل عن ستة أشهر من النفقات على العقار الاستثماري ، وبالتالي ضمان تحديث الرهن العقاري والالتزامات الأخرى.
الآثار المترتبة على الضرائب
إذا قام المستثمر بتحصيل الإيجار من عقار استثماري ، فإن دائرة الإيرادات الداخلية (IRS) تطلب منه الإبلاغ عن الإيجار كدخل ، لكن الوكالة تسمح له أيضًا بطرح النفقات ذات الصلة من هذا المبلغ. على سبيل المثال ، إذا قام المالك بتحصيل 100000 دولار من الإيجار على مدار عام ولكنه دفع 20000 دولار في الإصلاحات وصيانة الحديقة والنفقات ذات الصلة ، فإنهم يبلغون عن الفرق البالغ 80.000 دولار كدخل عمل مستقل.
إذا باع الفرد عقارًا استثماريًا بأكثر من سعر الشراء الأصلي ، فسيكون لديه مكاسب رأسمالية ، والتي يجب إبلاغها إلى مصلحة الضرائب الأمريكية. بالنسبة لعامي 2021 و 2022 ، تكون معدلات ضريبة أرباح رأس المال إما 0٪ أو 15٪ أو 20٪ لمعظم الأصول المحتفظ بها لأكثر من عام.
في المقابل ، إذا قام دافع الضرائب ببيع محل إقامته الأساسي ، فسيتعين عليه فقط الإبلاغ عن ضريبة أرباح رأس المال على بيع منزل يزيد عن 250 ألف دولار إذا قام بتقديم ملف فردي و 500 ألف دولار إذا كانا متزوجين وقدموا ملفات مشتركة. مكاسب رأس المال على عقار استثماري هو سعر بيعه مطروحًا منه سعر شرائه مطروحًا منه أي تحسينات رئيسية.
للتوضيح ، تخيل أن مستثمرًا يشتري عقارًا بمبلغ 100000 دولار وينفق 20000 دولار على تركيب السباكة الجديدة. بعد بضع سنوات ، قاموا ببيع العقار مقابل 200000 دولار. بعد طرح استثماراتهم الأولية وإصلاحات رأس المال ، يكون مكاسبهم 80000 دولار.
يسلط الضوء
يجب الإبلاغ عن بيع عقار استثماري ، وقد يؤدي ذلك إلى مكاسب رأسمالية يمكن أن يكون لها آثار ضريبية على المستثمرين.
العقارات الاستثمارية ليست مساكن أساسية أو منازل ثانية ، مما يجعل من الصعب على المستثمرين الحصول على التمويل.
يمكن أن تمثل العقارات فرصة استثمارية قصيرة أو طويلة الأجل.
يتم شراء عقار استثماري بقصد كسب عائد من خلال إيرادات الإيجار أو إعادة البيع المستقبلي للعقار أو كليهما.
