مضاعف الدخل الإجمالي
ما هو إجمالي الدخل المضاعف؟
مضاعف الدخل الإجمالي (GIM) هو مقياس تقريبي لقيمة العقار الاستثماري. يتم احتسابها بقسمة سعر بيع العقار على إجمالي دخل الإيجار السنوي. يمكن للمستثمرين استخدام GIM - إلى جانب طرق أخرى مثل معدل الرسملة (معدل الحد الأقصى) وطريقة التدفق النقدي المخصوم - لتقييم العقارات التجارية مثل مراكز التسوق والمجمعات السكنية.
فهم مضاعف الدخل الإجمالي
يعتبر تقييم العقار الاستثماري مهمًا لأي مستثمر قبل توقيع عقد العقار. ولكن على عكس الاستثمارات الأخرى - مثل الأسهم - ليست هناك طريقة سهلة للقيام بذلك. يعتقد العديد من المستثمرين العقاريين المحترفين أن الدخل الناتج عن العقار أهم بكثير من تقديره.
مضاعف الدخل الإجمالي هو مقياس يستخدم على نطاق واسع في صناعة العقارات. يمكن استخدامه من قبل المستثمرين والمتخصصين في العقارات لاتخاذ قرار تقريبي بشأن ما إذا كان السعر المطلوب للعقار صفقة جيدة - تمامًا مثل نسبة السعر إلى الأرباح (P / E) التي يمكن استخدامها لتقييم الشركات في سوق الأسهم.
الدخل السنوي الإجمالي للممتلكات إلى قيمة العقار أو السعر الذي يجب بيعه به. يعني مضاعف الدخل الإجمالي المنخفض أن العقار قد يكون استثمارًا أكثر جاذبية لأن الدخل الإجمالي الذي يولده أعلى بكثير من قيمته السوقية.
إعتبارات خاصة
يعد مضاعف الدخل الإجمالي مقياسًا عامًا جيدًا للعقارات. ولكن هناك قيودًا لأنه لا يأخذ في الاعتبار عوامل مختلفة بما في ذلك تكاليف تشغيل الممتلكات بما في ذلك المرافق والضرائب والصيانة والشواغر. للسبب نفسه ، لا ينبغي على المستثمرين استخدام أداة الاستثمار العقاري (GIM) كطريقة لمقارنة عقار استثماري محتمل بعقار آخر مشابه. من أجل إجراء مقارنة أكثر دقة بين عقارين أو أكثر ، يجب على المستثمرين استخدام مضاعف الدخل الصافي (NIM). عوامل NIM في كل من الدخل ونفقات التشغيل لكل عقار.
استخدم مضاعف صافي الدخل لمقارنة خاصيتين أو أكثر.
عيوب طريقة مضاعف الدخل الإجمالي
يعد GIM نقطة انطلاق رائعة للمستثمرين لتقييم الاستثمارات العقارية المحتملة. هذا لأنه من السهل حسابه ويقدم صورة تقريبية لما يمكن أن يعنيه شراء العقار للمشتري. لا يعد مضاعف الدخل الإجمالي نموذجًا عمليًا للتقييم ، ولكنه يوفر ظهرًا لنقطة بداية المغلف. ولكن ، كما ذكر أعلاه ، هناك قيود والعديد من العيوب الرئيسية التي يجب مراعاتها عند استخدام هذا الرقم كوسيلة لتقييم العقارات الاستثمارية.
تنشأ حجة طبيعية ضد طريقة المضاعف لأنها تقنية تقييم بدائية إلى حد ما. لأن التغييرات في أسعار الفائدة - التي تؤثر على معدلات الخصم في القيمة الزمنية لحسابات الأموال - لم يتم النظر صراحة في المصادر والإيرادات والمصروفات.
تشمل العيوب الأخرى ما يلي:
تفترض طريقة GIM التوحيد في الخصائص عبر الفئات المتشابهة. يعرف الممارسون من التجربة أن نسب المصروفات بين العقارات المتشابهة غالبًا ما تختلف نتيجة لعوامل مثل الصيانة المؤجلة وعمر الملكية وجودة مدير الممتلكات.
تقدر GIM القيمة بناءً على إجمالي الدخل وليس صافي الدخل التشغيلي (NOI) ، بينما يتم شراء العقار بناءً على صافي قدرته على الربح. من الممكن تمامًا أن يكون لخاصيتين نفس NOI على الرغم من اختلاف دخلهما الإجمالي بشكل كبير. وبالتالي ، يمكن بسهولة إساءة استخدام طريقة GIM من قبل أولئك الذين لا يقدرون حدودها.
فشل GIM في حساب العمر الاقتصادي المتبقي للممتلكات المماثلة. من خلال تجاهل الحياة الاقتصادية المتبقية ، يمكن للممارس تعيين قيم متساوية لممتلكات جديدة وممتلكات عمرها 50 عامًا - بافتراض أنهما يدران دخلاً متساويًا.
مثال على حساب مضاعف الدخل الإجمالي
الممتلكات قيد المراجعة لها دخل إجمالي فعال قدره 50000 دولار. يتوفر بيع قابل للمقارنة مع دخل فعال قدره 56000 دولار وقيمة بيع 392000 دولار (في الواقع ، سنسعى إلى عدد من التحليلات المماثلة لتحسين التحليل).
سيكون GIM لدينا 392،000 دولار 56000 دولار = 7.
هذه المقارنة - أو comp كما يطلق عليها غالبًا في الممارسة - بسبعة أضعاف (7x) إجماليها الفعلي. باستخدام هذا المضاعف ، نرى أن هذه الخاصية لها قيمة رأسمالية تبلغ 350.000 دولار. تم العثور على هذا باستخدام الصيغة التالية:
V = GIM x EGI
7 × 50000 دولار = 350 ألف دولار.
يسلط الضوء
مضاعف الدخل الإجمالي هو مقياس تقريبي لقيمة الاستثمار العقاري.
يجب ألا يستخدم المستثمرون GIM كمقياس تقييم وحيد لأنه لا يأخذ تكاليف تشغيل ممتلكات الدخل في الاعتبار.
يتم احتساب GIM بقسمة سعر بيع العقار على إجمالي دخل الإيجار السنوي.
