Zasada jednego procenta
Jaka jest zasada jednego procenta?
Reguła jednego procenta, czasami stylizowana jako „reguła 1%”, jest używana do określenia, czy miesięczny czynsz uzyskany z nieruchomości inwestycyjnej przekroczy miesięczną spłatę kredytu hipotecznego tej nieruchomości. Celem reguły jest zapewnienie, że czynsz będzie wyższy lub – w najgorszym wypadku – równy spłacie kredytu hipotecznego, tak aby inwestor przynajmniej wyszedł na zero.
Reguła jednego procenta może stanowić podstawę do ustalenia poziomu czynszu, jaki właściciele nieruchomości komercyjnych pobierają od powierzchni nieruchomości. Ten poziom czynszu może dotyczyć wszystkich typów najemców zarówno w nieruchomościach mieszkalnych, jak i komercyjnych.
Zakup nieruchomości pod inwestycję wymaga dokładnej analizy wielu czynników. Reguła jednego procenta to tylko jedno narzędzie pomiarowe, które może pomóc inwestorowi ocenić ryzyko i potencjalny zysk, który można osiągnąć inwestując w nieruchomość.
Jak działa zasada jednego procenta
Ta prosta kalkulacja przemnaża cenę zakupu nieruchomości plus wszelkie niezbędne naprawy o 1%. Rezultatem jest bazowy poziom miesięcznego czynszu. Jest to również porównywane z potencjalną miesięczną spłatą kredytu hipotecznego, aby umożliwić właścicielowi lepsze zrozumienie miesięcznych przepływów pieniężnych z nieruchomości.
Ta reguła służy tylko do szybkiego oszacowania, ponieważ nie uwzględnia innych kosztów związanych z nieruchomością, takich jak utrzymanie, ubezpieczenie i podatki.
Przykład zasady jednego procenta
Inwestor chce uzyskać kredyt hipoteczny na wynajem nieruchomości o łącznej wartości spłaty 200 000 USD. Stosując zasadę jednego procenta, właściciel obliczył miesięczny czynsz w wysokości 2000 USD: 200 000 USD pomnożone przez 1%. W takim przypadku inwestor ubiegałby się o kredyt hipoteczny z miesięcznymi spłatami poniżej i absolutnie nie więcej niż 2000 USD.
Zasada jednego procenta kontra Inne rodzaje obliczeń
Zasada jednego procenta pomaga również dać inwestorowi punkt wyjścia do rozważenia innych czynników dotyczących własności nieruchomości. Drugą ważną kalkulacją jest mnożnik czynszu brutto, który wykorzystuje miesięczny poziom czynszu do określenia czasu potrzebnego na spłatę inwestycji. Obliczenie to uzyskuje się dzieląc całkowitą pożyczoną wartość przez miesięczny czynsz.
W przykładzie domu o wartości 200 000 USD inwestor podzieli 200 000 USD przez 2000 USD. Daje to inwestorowi 100-miesięczny okres zwrotu, co przekłada się na nieco ponad 8,3 roku. Inwestorzy mogą również skorzystać z mnożnika czynszu brutto przy rozważaniu terminów spłaty kredytu zaciągniętego na nieruchomość.
Reguła 70% oznacza, że inwestor nie powinien płacić więcej niż 70% szacowanej wartości nieruchomości po remoncie przy mniejszych kosztach.
Uwagi specjalne
Przy obliczaniu mnożnika czynszu brutto nabywca musi również uwzględnić stawki czynszu na terenie, na którym znajduje się nieruchomość. Jeśli standardowa stawka za czynsz w okolicy wynosi mniej niż 2000 USD dla kupującego w tym przykładzie, inwestor może być zmuszony do obniżenia czynszu, aby mieć pewność, że znajdzie najemcę.
Innym ważnym czynnikiem do rozważenia jest utrzymanie nieruchomości. Właściciel nieruchomości jest odpowiedzialny za utrzymanie i naprawy. Chociaż kaucja może pokryć znaczne szkody, ważne jest również, aby właściciel zaplanował określoną kwotę czynszu na oszczędności na utrzymanie. Może to przyczynić się do zysków, jeśli nie będzie używane, a pieniądze będą dostępne, gdy pojawią się jakiekolwiek potrzeby konserwacyjne.
Ogólnie rzecz biorąc, inwestowanie w nieruchomości może być dochodowe dla inwestorów długoterminowych. Czynsz bazowy, który właściciel pobiera od każdego rodzaju nieruchomości, określa poziom płatności oczekiwany przez najemców. Właściciele zazwyczaj podnoszą czynsz co roku, aby zarządzać inflacją i innymi kosztami związanymi z nieruchomością, ale stawka podstawowa jest ważnym poziomem, który określa ogólny zwrot z inwestycji.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Pobierany czynsz powinien być równy lub wyższy niż spłata kredytu hipotecznego inwestora, aby zapewnić przynajmniej rentowność nieruchomości.
W idealnym przypadku inwestor powinien ubiegać się o kredyt hipoteczny z miesięcznymi ratami poniżej 1%.
Pomnóż cenę zakupu nieruchomości plus wszelkie niezbędne naprawy przez 1%, aby określić bazowy poziom miesięcznego czynszu.
