Regra de um por cento
Qual é a regra de um por cento?
A regra de um por cento, às vezes estilizada como a "regra de 1%", é usada para determinar se o aluguel mensal ganho de uma propriedade para investimento excederá o pagamento mensal da hipoteca dessa propriedade. O objetivo da regra é garantir que o aluguel seja maior ou – na pior das hipóteses – igual ao pagamento da hipoteca, de modo que o investidor pelo menos equilibre o imóvel.
A regra de um por cento pode fornecer uma linha de base para estabelecer o nÃvel de aluguel que os proprietários de imóveis comerciais cobram do espaço imobiliário. Este nÃvel de aluguel pode ser aplicado a todos os tipos de inquilinos em imóveis residenciais e comerciais.
A compra de um imóvel para investimento requer uma análise minuciosa de inúmeros fatores. A regra de um por cento é apenas uma ferramenta de medição que pode ajudar um investidor a avaliar o risco e o ganho potencial que pode ser alcançado ao investir em uma propriedade.
Como funciona a regra de um por cento
Este cálculo simples multiplica o preço de compra do imóvel mais os reparos necessários em 1%. O resultado é um nÃvel básico de aluguel mensal. Também é comparado com o possÃvel pagamento mensal da hipoteca para dar ao proprietário uma melhor compreensão do fluxo de caixa mensal da propriedade.
Essa regra é usada apenas para estimativa rápida porque não leva em consideração outros custos associados a uma propriedade, como manutenção, seguro e impostos.
Exemplo da regra de um por cento
Um investidor está procurando obter um empréstimo hipotecário em um imóvel alugado com um valor total de pagamento de $ 200.000. Usando a regra de um por cento, o proprietário calcularia um pagamento de aluguel mensal de $ 2.000: $ 200.000 multiplicado por 1%. Nesse caso, o investidor buscaria um empréstimo hipotecário com pagamentos mensais inferiores e absolutamente não superiores a US$ 2.000.
A regra de um por cento vs. Outros tipos de cálculos
A regra de um por cento também ajuda a dar ao investidor uma base para considerar outros fatores relacionados à propriedade de uma propriedade. Um segundo cálculo importante é o multiplicador de aluguel bruto, que usa o nÃvel de aluguel mensal para determinar quanto tempo levará para pagar o investimento. Este cálculo é obtido dividindo-se o valor total emprestado pelo aluguel mensal.
No exemplo da casa com valor de $ 200.000, o investidor dividiria $ 200.000 por $ 2.000. Isso dá ao investidor um perÃodo de retorno de 100 meses, o que se traduz em pouco mais de 8,3 anos. Os investidores também podem usar o multiplicador de aluguel bruto ao considerar os prazos de pagamento de um empréstimo tomado para o imóvel.
A regra dos 70% implica que um investidor não deve pagar mais de 70% do valor estimado do imóvel após reparos menos custos.
Considerações Especiais
Ao calcular o multiplicador de aluguel bruto, o comprador também deve considerar as taxas de aluguel na área em que o imóvel está localizado. Se a taxa padrão de aluguel no bairro for inferior a US$ 2.000 para o comprador neste exemplo, o investidor pode ter que considerar diminuir o aluguel para garantir que encontre um inquilino.
Outro fator importante a ser considerado é a manutenção do imóvel. O proprietário do imóvel é responsável pela manutenção e reparos. Embora um depósito possa cobrir danos substanciais, também é importante que o proprietário faça um orçamento de um valor especÃfico do aluguel para economizar na manutenção. Isso pode contribuir para os lucros se não for utilizado, e o dinheiro estará disponÃvel quando surgir qualquer necessidade de manutenção.
No geral, investir em imóveis pode ser lucrativo para investidores de longo prazo. A renda base que um proprietário cobra em qualquer tipo de propriedade define o nÃvel de pagamentos esperado pelos inquilinos. Os proprietários geralmente aumentam o aluguel anualmente para gerenciar a inflação e outros custos associados à propriedade, mas a taxa básica é um nÃvel importante que determina o retorno geral de um investimento.
##Destaques
O aluguel cobrado deve ser igual ou superior ao pagamento da hipoteca do investidor para garantir que eles pelo menos empatam no imóvel.
Idealmente, um investidor deve procurar um empréstimo hipotecário com pagamentos mensais inferiores a 1%.
Multiplique o preço de compra do imóvel mais os reparos necessários por 1% para determinar um nÃvel base de aluguel mensal.
