En procentregel
Hvad er én procent-reglen?
Én procent-reglen, nogle gange stiliseret som "1%-reglen", bruges til at bestemme, om den månedlige leje optjent fra et stykke investeringsejendom vil overstige ejendommens månedlige afdrag på realkreditlån. Målet med reglen er at sikre, at huslejen bliver større end eller - i værste fald - lig med afdraget på realkreditlånet, så investoren i det mindste går i balance på ejendommen.
Én procent-reglen kan give en basislinje for fastsættelse af det lejeniveau, som kommercielle ejendomsejere opkræver på fast ejendom. Dette lejeniveau kan gælde for alle typer lejere i både bolig- og erhvervsejendomme.
At købe et stykke ejendom til investering kræver en grundig analyse af en lang række faktorer. Én procent reglen er blot ét måleværktøj, der kan hjælpe en investor med at måle risikoen og den potentielle gevinst, der kan opnås ved at investere i en ejendom.
Sådan fungerer én procent-reglen
Denne simple beregning multiplicerer købsprisen for ejendommen plus eventuelle nødvendige reparationer med 1%. Resultatet er et basisniveau for månedlig leje. Det er også sammenlignet med den potentielle månedlige realkreditbetaling for at give ejeren en bedre forståelse af ejendommens månedlige pengestrøm.
Denne regel bruges kun til hurtig estimering, fordi den ikke tager højde for andre omkostninger forbundet med et stykke ejendom, såsom vedligeholdelse, forsikring og skatter.
Eksempel på én procent-reglen
En investor ønsker at få et realkreditlån på en lejeejendom med en samlet udbetalingsværdi på $200.000. Ved at bruge én procent reglen ville ejeren beregne en månedlig lejebetaling på $2.000: $200.000 ganget med 1%. I dette tilfælde ville investoren søge et realkreditlån med månedlige betalinger på mindre end og absolut ikke mere end $2.000.
En procent-reglen vs. andre typer beregninger
Én procent-reglen hjælper også med at give en investor et udgangspunkt, hvorfra man kan overveje andre faktorer vedrørende ejerskabet af en ejendom. En anden vigtig beregning er bruttolejemultiplikatoren, som bruger det månedlige lejeniveau til at bestemme, hvor lang tid det vil tage at betale investeringen af. Denne beregning opnås ved at dividere den samlede lånte værdi med den månedlige husleje.
I eksemplet med boligen med en værdi på $200.000, vil investoren dividere $200.000 med $2.000. Dette giver investoren en udbetalingsperiode på 100 måneder, hvilket svarer til lidt over 8,3 år. Investorer kan også bruge bruttolejemultiplikatoren,. når de overvejer betalingsplanvilkårene for et lån, der er optaget til ejendommen.
70% reglen indebærer, at en investor ikke bør betale mere end 70% af ejendommens anslåede værdi efter reparationer færre omkostninger.
Særlige overvejelser
Ved beregning af bruttolejemultiplikatoren skal en køber også tage hensyn til lejesatserne i det område, hvor ejendommen er beliggende. Hvis standardprisen for leje i nabolaget er mindre end $2.000 for køberen i dette eksempel, skal investoren muligvis overveje at sænke lejen for at sikre, at de finder en lejer.
En anden vigtig faktor at overveje er vedligeholdelse af ejendommen. Ejeren er ansvarlig for vedligeholdelse og reparation. Selvom et depositum kan dække betydelige skader, er det også vigtigt for ejeren at budgettere med et bestemt beløb af lejen til besparelser til vedligeholdelse. Dette kan bidrage til overskuddet, hvis det ikke bliver brugt, og pengene vil være tilgængelige, når der opstår vedligeholdelsesbehov.
Samlet set kan investering i fast ejendom være lukrativt for langsigtede investorer. Grundlejen, som en ejer opkræver på enhver type ejendom, fastsætter niveauet for betalinger, som lejerne forventer. Ejere hæver typisk huslejen årligt for at styre inflationen og andre omkostninger forbundet med ejendommen, men basisrenten er et vigtigt niveau, der bestemmer det samlede afkast af en investering.
Højdepunkter
Den opkrævede husleje bør være lig med eller større end investorens realkreditbetaling for at sikre, at de i det mindste går i stykker på ejendommen.
Ideelt set bør en investor søge et realkreditlån med månedlige ydelser på mindre end 1 %.
Multiplicer købsprisen for ejendommen plus eventuelle nødvendige reparationer med 1% for at bestemme et basisniveau for månedlig leje.
