regla del uno por ciento
¿Qué es la regla del uno por ciento?
La regla del uno por ciento, a veces estilizada como la "regla del 1%", se usa para determinar si el alquiler mensual obtenido de una propiedad de inversión excederá el pago mensual de la hipoteca de esa propiedad. El objetivo de la regla es garantizar que el alquiler sea mayor o, en el peor de los casos, igual al pago de la hipoteca, de modo que el inversionista al menos alcance el punto de equilibrio de la propiedad.
La regla del uno por ciento puede proporcionar una lÃnea de base para establecer el nivel de alquiler que cobran los dueños de propiedades comerciales por el espacio inmobiliario. Este nivel de alquiler puede aplicarse a todo tipo de inquilinos en propiedades inmobiliarias tanto residenciales como comerciales.
La compra de una propiedad para inversión requiere un análisis exhaustivo de numerosos factores. La regla del uno por ciento es solo una herramienta de medición que puede ayudar a un inversionista a medir el riesgo y la ganancia potencial que podrÃa lograr al invertir en una propiedad.
Cómo funciona la regla del uno por ciento
Este simple cálculo multiplica el precio de compra de la propiedad más las reparaciones necesarias por un 1%. El resultado es un nivel base de alquiler mensual. También se compara con el posible pago mensual de la hipoteca para que el propietario comprenda mejor el flujo de efectivo mensual de la propiedad.
Esta regla solo se usa para una estimación rápida porque no tiene en cuenta otros costos asociados con una propiedad, como el mantenimiento, el seguro y los impuestos.
Ejemplo de la regla del uno por ciento
Un inversionista busca obtener un préstamo hipotecario sobre una propiedad de alquiler con un valor total de pago de $200,000. Usando la regla del uno por ciento, el propietario calcularÃa un pago de alquiler mensual de $2,000: $200,000 multiplicado por 1%. En este caso, el inversionista buscarÃa un préstamo hipotecario con pagos mensuales de menos y absolutamente no más de $2,000.
La regla del uno por ciento frente a otros tipos de cálculos
La regla del uno por ciento también ayuda a darle al inversionista un punto de partida desde el cual considerar otros factores relacionados con la propiedad de una propiedad. Un segundo cálculo importante es el multiplicador de renta bruta, que utiliza el nivel de renta mensual para determinar la cantidad de tiempo que llevará pagar la inversión. Este cálculo se logra dividiendo el valor total prestado por el alquiler mensual.
En el ejemplo de la casa con un valor de $200,000, el inversionista dividirÃa $200,000 entre $2,000. Esto le da al inversor un perÃodo de pago de 100 meses, lo que se traduce en poco más de 8,3 años. Los inversionistas también pueden usar el multiplicador de renta bruta al considerar los términos del cronograma de pago de un préstamo tomado para la propiedad.
La regla del 70% implica que un inversionista no debe pagar más del 70% del valor estimado de la propiedad después de reparar menos costos.
Consideraciones Especiales
Al calcular el multiplicador de alquiler bruto, el comprador también debe considerar las tarifas de alquiler en el área en la que se encuentra la propiedad. Si la tarifa estándar de alquiler en el vecindario es inferior a $2,000 para el comprador en este ejemplo, el inversionista podrÃa tener que considerar reducir el alquiler para asegurarse de encontrar un inquilino.
Otro factor importante a considerar es el mantenimiento de la propiedad. El dueño de la propiedad es responsable del mantenimiento y las reparaciones. Si bien un depósito puede cubrir daños sustanciales, también es importante que el propietario presupueste una cantidad especÃfica del alquiler para ahorrar en el mantenimiento. Esto puede contribuir a las ganancias si no se usa, y el dinero estarÃa disponible cuando surja cualquier necesidad de mantenimiento.
En general, invertir en bienes raÃces puede ser lucrativo para los inversores a largo plazo. El alquiler base que cobra un propietario sobre cualquier tipo de propiedad establece el nivel de pagos que esperan los inquilinos. Los propietarios suelen aumentar el alquiler anualmente para controlar la inflación y otros costos asociados con la propiedad, pero la tasa base es un nivel importante que determina el rendimiento general de una inversión.
Reflejos
El alquiler cobrado debe ser igual o mayor que el pago de la hipoteca del inversionista para garantizar que al menos alcancen el punto de equilibrio en la propiedad.
Idealmente, un inversionista deberÃa buscar un préstamo hipotecario con pagos mensuales de menos del 1%.
Multiplique el precio de compra de la propiedad más las reparaciones necesarias por 1% para determinar un nivel base de alquiler mensual.
