En prosent regel
Hva er én prosent-regelen?
Én prosent-regelen, noen ganger stilisert som "1%-regelen", brukes til å avgjøre om den månedlige husleien opptjent fra en investeringseiendom vil overstige eiendommens månedlige boliglånsbetaling. Målet med regelen er å sikre at leien blir større enn eller – i verste fall – lik boliglånsbetalingen, slik at investoren i det minste går i balanse på eiendommen.
Énprosentregelen kan gi en grunnlinje for å etablere leienivået som kommersielle eiendomseiere krever på eiendomsareal. Dette leienivået kan gjelde alle typer leietakere i både bolig- og næringseiendommer.
Å kjøpe et stykke eiendom for investering krever en grundig analyse av en rekke faktorer. Énprosentregelen er bare ett måleverktøy som kan hjelpe en investor å måle risikoen og den potensielle gevinsten som kan oppnås ved å investere i en eiendom.
Hvordan én prosent-regelen fungerer
Denne enkle beregningen multipliserer kjøpesummen for eiendommen pluss eventuelle nødvendige reparasjoner med 1 %. Resultatet er et basisnivå på månedlig leie. Det er også sammenlignet med den potensielle månedlige boliglånsbetalingen for å gi eieren en bedre forståelse av eiendommens månedlige kontantstrøm.
Denne regelen brukes bare for rask estimering fordi den ikke tar hensyn til andre kostnader knyttet til en eiendom, for eksempel vedlikehold, forsikring og skatter.
Eksempel på én prosent-regelen
En investor ønsker å få et boliglån på en utleieeiendom med en total utbetalingsverdi på $200 000. Ved å bruke én prosent-regelen vil eieren beregne en månedlig leiebetaling på $2000: $200.000 multiplisert med 1%. I dette tilfellet vil investoren søke et boliglån med månedlige betalinger på mindre enn og absolutt ikke mer enn $2000.
Enprosentregelen vs. Andre typer beregninger
Én prosent-regelen bidrar også til å gi en investor et utgangspunkt for å vurdere andre faktorer angående eierskapet til en eiendom. En annen viktig beregning er bruttoleiemultiplikatoren, som bruker det månedlige leienivået til å bestemme hvor lang tid det vil ta å betale ned investeringen. Denne beregningen oppnås ved å dele den totale låneverdien på den månedlige husleien.
I eksemplet med boligen med en verdi på $200.000, vil investoren dele $200.000 med $2.000. Dette gir investoren en utbetalingstid på 100 måneder, som tilsvarer litt over 8,3 år. Investorer kan også bruke bruttoleiemultiplikatoren når de vurderer betalingsplanbetingelsene for et lån tatt for eiendommen.
70%-regelen innebærer at en investor ikke skal betale mer enn 70% av eiendommens estimerte verdi etter reparasjoner færre kostnader.
Spesielle hensyn
Ved beregning av bruttoleiemultiplikatoren må en kjøper også ta hensyn til leieprisene i området eiendommen ligger. Hvis standardprisen for leie i nabolaget er mindre enn $2000 for kjøperen i dette eksemplet, kan investoren måtte vurdere å redusere leien for å sikre at de finner en leietaker.
En annen viktig faktor å vurdere er vedlikehold på eiendommen. Eiendomseieren er ansvarlig for vedlikehold og reparasjoner. Selv om et depositum kan dekke betydelige skader, er det også viktig for eieren å budsjettere et spesifisert beløp av husleien for besparelser til vedlikehold. Dette kan bidra til fortjeneste hvis det er ubrukt, og pengene vil være tilgjengelig når vedlikeholdsbehov oppstår.
Totalt sett kan investering i eiendom være lukrativt for langsiktige investorer. Grunnleien som en eier krever på alle typer eiendom, setter nivået på betalinger som forventes av leietakere. Eiere hever vanligvis husleien årlig for å håndtere inflasjon og andre kostnader knyttet til eiendommen, men grunnrenten er et viktig nivå som bestemmer den samlede avkastningen på en investering.
##Høydepunkter
Leien som belastes bør være lik eller større enn investorens boliglånsbetaling for å sikre at de i det minste går i balanse på eiendommen.
Ideelt sett bør en investor søke et boliglån med månedlige betalinger på mindre enn 1 %-tallet.
Multipliser kjøpesummen for eiendommen pluss eventuelle nødvendige reparasjoner med 1 % for å bestemme et basisnivå på månedlig leie.
