Règle d'un pour cent
Qu'est-ce que la règle du 1 % ?
La règle d'un pour cent, parfois stylisée comme la « règle de 1 % », est utilisée pour déterminer si le loyer mensuel d'un immeuble de placement dépassera le paiement hypothécaire mensuel de cet immeuble. L'objectif de la règle est de garantir que le loyer sera supérieur ou, au pire, égal au versement hypothécaire, de sorte que l'investisseur atteint au moins le seuil de rentabilité de la propriété.
La règle d'un pour cent peut fournir une base de référence pour établir le niveau de loyer que les propriétaires de biens commerciaux facturent sur l'espace immobilier. Ce niveau de loyer peut s'appliquer à tous les types de locataires dans les biens immobiliers résidentiels et commerciaux.
L'achat d'un bien immobilier à des fins d'investissement nécessite une analyse approfondie de nombreux facteurs. La règle d'un pour cent n'est qu'un outil de mesure qui peut aider un investisseur à évaluer le risque et le gain potentiel qui pourrait être réalisé en investissant dans une propriété.
Comment fonctionne la règle d'un pour cent
Ce calcul simple multiplie le prix d'achat de la propriété plus les réparations nécessaires par 1 %. Le résultat est un niveau de base de loyer mensuel. Il est également comparé au paiement hypothécaire mensuel potentiel pour donner au propriétaire une meilleure compréhension des flux de trésorerie mensuels de la propriété.
Cette règle n'est utilisée que pour une estimation rapide car elle ne prend pas en compte les autres coûts associés à un bien immobilier, tels que l'entretien, les assurances et les taxes.
Exemple de la règle d'un pour cent
Un investisseur cherche à obtenir un prêt hypothécaire sur un bien locatif d'une valeur totale de 200 000 $. En utilisant la règle du 1 %, le propriétaire calculerait un loyer mensuel de 2 000 $ : 200 000 $ multiplié par 1 %. Dans ce cas, l'investisseur demanderait un prêt hypothécaire avec des mensualités inférieures et absolument pas supérieures à 2 000 $.
La règle d'un pour cent par rapport aux autres types de calculs
La règle d'un pour cent aide également à donner à un investisseur un point de base à partir duquel prendre en compte d'autres facteurs concernant la propriété d'une propriété. Un deuxième calcul important est le multiplicateur de loyer brut, qui utilise le niveau de loyer mensuel pour déterminer le temps qu'il faudra pour rembourser l'investissement. Ce calcul est réalisé en divisant la valeur totale empruntée par le loyer mensuel.
Dans l'exemple de la maison d'une valeur de 200 000 $, l'investisseur diviserait 200 000 $ par 2 000 $. Cela donne à l'investisseur une période de remboursement de 100 mois, ce qui se traduit par un peu plus de 8,3 ans. Les investisseurs peuvent également utiliser le multiplicateur de loyer brut lorsqu'ils examinent les conditions du calendrier de paiement d'un prêt contracté pour la propriété.
La **règle des 70 % ** implique qu'un investisseur ne doit pas payer plus de 70 % de la valeur estimée de la propriété après les réparations moins coûteuses.
Considérations particulières
Lors du calcul du multiplicateur de loyer brut, un acheteur doit également tenir compte des taux de location dans la région où se trouve la propriété. Si le taux standard de loyer dans le quartier est inférieur à 2 000 $ pour l'acheteur dans cet exemple, l'investisseur devra peut-être envisager de diminuer le loyer pour s'assurer qu'il trouve un locataire.
Un autre facteur important à considérer est l'entretien de la propriété. Le propriétaire est responsable de l'entretien et des réparations. Bien qu'un dépôt puisse couvrir des dommages importants, il est également important que le propriétaire budgétise un montant spécifié du loyer pour économiser sur l'entretien. Cela peut contribuer aux bénéfices s'il n'est pas utilisé, et l'argent serait disponible en cas de besoin de maintenance.
Dans l'ensemble, investir dans l'immobilier peut être lucratif pour les investisseurs à long terme. Le loyer de base qu'un propriétaire facture sur tout type de propriété fixe le niveau des paiements attendus par les locataires. Les propriétaires augmentent généralement le loyer chaque année pour gérer l'inflation et les autres coûts associés à la propriété, mais le taux de base est un niveau important qui détermine le rendement global d'un investissement.
Points forts
Le loyer demandé doit être égal ou supérieur au paiement hypothécaire de l'investisseur pour s'assurer qu'il atteint au moins le seuil de rentabilité de la propriété.
Idéalement, un investisseur devrait rechercher un prêt hypothécaire avec des mensualités inférieures au chiffre de 1 %.
Multipliez le prix d'achat de la propriété plus les réparations nécessaires par 1 % pour déterminer un niveau de base de loyer mensuel.
