الرهن العقاري التبييت
ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري هو رهن عقاري يجب فيه إعادة تمويل الرصيد غير المدفوع ، الذي يمثل رأس المال المستحق ، كل بضع سنوات بأسعار الفائدة الحالية ، مع مراعاة حدود معينة. عادة ، تتم عملية إعادة التمويل هذه كل ثلاث إلى خمس سنوات. حتى نقطة إعادة التفاوض ، سيظل سعر الفائدة ثابتًا. عادة ما يكون سعر الفائدة الثابت المبدئي أقل من سعر الرهن العقاري القياسي ذي السعر الثابت.
كيف يعمل الرهن العقاري
عند الموافقة على الرهن العقاري المتجدد ، فإن عقد الرهن العقاري الأولي سيوضح الشروط والقيود المحددة للقرض. على سبيل المثال ، قد تحدد نسبة الفائدة على الرهن العقاري التي لا يجوز أن تزيد بأكثر من 0.5٪ في السنة أو بأكثر من 5٪ على مدى عمر القرض. العمر الافتراضي للرهن العقاري هو عادة 30 سنة.
يُطلق على الرهن العقاري في بعض الأحيان أيضًا اسم الرهن العقاري القابل لإعادة التفاوض. الغرض من الرهن العقاري هو تقليل مخاطر أسعار الفائدة لمقرض الرهن العقاري عن طريق نقل بعض هذه المخاطر إلى المقترض. الرهون العقارية ذات المعدل المتغير لها غرض مماثل.
من الذي يستفيد أكثر من الرهن العقاري؟ هذا يعتمد على اتجاهات أسعار الفائدة في ذلك الوقت المحدد. عندما تنخفض أسعار الفائدة ، فإن هذا النوع من القروض يفيد المقترض ، ولكن عندما ترتفع ، يمكن أن يضر المقترض ويكون أكثر فائدة للمقرض.
يختلف الرهن العقاري المتجدد عن الرهن العقاري المختلط. مع الرهن العقاري الهجين ، يبدأ سعر الفائدة أيضًا على أنه ثابت ، ولكن بعد ذلك يتغير القرض عند نقطة محددة مسبقًا إلى رهن عقاري قابل للتعديل ، مع تغير السعر كل عام من تلك النقطة فصاعدًا طوال العمر المتبقي للقرض.
يفترض بعض الأشخاص خطأً أن الرهن العقاري المتجدد يعني أنه يمكن تحويل الرصيد أو المبلغ الأساسي المتبقي أو تضمينه في الرصيد الافتتاحي لقرض جديد تمامًا ومنفصل.
سيكون هذا مشابهًا لممارسة ترحيل الرصيد المتبقي لقرض سيارة موجود إلى تمويل سيارة أخرى عندما يتم تداول السيارة القديمة كجزء من الصفقة. ومع ذلك ، في العقارات ، لا توجد مثل هذه الممارسة. يجب شراء كل عقار وتمويله كمعاملة منفصلة وجديدة خاصة به.
عيوب الرهن العقاري
العيب الأساسي في الرهن العقاري هو المخاطر الكامنة في الهيكل. يقامر المقترض بأن أسعار الفائدة ستبقى كما هي طوال مدة القرض أو تنخفض ، مما يعني أن مدفوعاته ستبقى كما هي أو أقل. من الصعب التنبؤ بأسعار الفائدة ، خاصة على مدى 30 عامًا.
إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، فسيتعين على المقترض أن يدفع المزيد على رهنه العقاري ، والذي قد يكون ، في كثير من الحالات ، مصروفًا لا يستطيع تحمله. قد يؤدي ذلك إلى تخلفهم عن سداد رهنهم العقاري أو الاضطرار إلى بيع منازلهم. إن عدم التأكد من معدلات الرهن العقاري المستقبلية هو مسعى محفوف بالمخاطر يزيد من عدم الاستقرار المالي.
لهذا السبب ، سيكون الرهن العقاري أكثر ملاءمة للأفراد الذين لا يخططون لامتلاك المنزل طوال فترة الرهن العقاري ولكنهم يبيعون مسبقًا.
مثال على الرهن العقاري المُرحل
يشتري الشخص منزلاً ولديه رهن عقاري قدره 200 ألف دولار لمدة 30 عامًا بفائدة 5٪. الدفعة الشهرية للشخص هي 1،074 دولارًا. وفقًا لعقد الرهن العقاري ، سيظل هذا المعدل كما هو خلال السنوات الخمس المقبلة ، وعندها سيتم إعادة تعيين السعر إلى أسعار الفائدة السائدة في ذلك الوقت.
في غضون خمس سنوات ، ارتفع سعر الفائدة من 5٪ إلى 9٪. لنفترض أيضًا أن المقترض في ذلك الوقت قد سدد 30 ألف دولار من أصل رأس ماله ، تاركًا مبلغ الرهن العقاري المستحق عند 170 ألف دولار. زادت مدفوعاتهم الشهرية الآن من 1،074 دولارًا أمريكيًا إلى 1427 دولارًا أمريكيًا. ليست زيادة كبيرة ، ولكن اعتمادًا على الفرد ، قد تكون هذه التكلفة الإضافية البالغة 353 دولارًا مؤثرة.
يسلط الضوء
الرهن العقاري هو نوع من الرهن العقاري له معدلات فائدة مختلفة في نقاط زمنية مختلفة أثناء سداد القرض.
عادة ما يتم تحديد معدل الفائدة الأولي عند نقطة أقل من الرهن العقاري القياسي ذي السعر الثابت ، ولكن كل ثلاث إلى خمس سنوات أو نحو ذلك ، يتم إعادة تمويل الرصيد غير المدفوع وفقًا لمعدلات الفائدة في ذلك الوقت.
إذا انخفضت أسعار الفائدة ، يستفيد المقترض من إعادة التفاوض بشأن سعر فائدة أقل ، ولكن إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، يستفيد المقرض من إعادة التفاوض بشأن سعر أعلى.
