الهجين ARM
ما هو الهجين ARM؟
الهجين ذو المعدل القابل للتعديل ، أو ARM الهجين (المعروف أيضًا باسم "فترة زمنية ثابتة") ، خصائص الرهن العقاري ذي السعر الثابت مع الرهن العقاري القابل للتعديل. سيكون لهذا النوع من الرهن العقاري فترة معدل فائدة ثابتة مبدئية تليها فترة معدل قابلة للتعديل. بعد انتهاء صلاحية سعر الفائدة الثابت ، يبدأ سعر الفائدة في التعديل بناءً على مؤشر زائد هامش. يشار إلى التاريخ الذي يتغير فيه الرهن العقاري من السعر الثابت إلى المعدل القابل للتعديل على أنه تاريخ إعادة التعيين.
التكوين الأكثر شيوعًا لـ ARM الهجين هو 5/1 ، والذي له مدة ثابتة أولية مدتها 5 سنوات متبوعة بمعدلات قابلة للتعديل يتم إعادة تعيينها كل 12 شهرًا .
فهم الهجين ARMs
يجب على المقترض أن يفكر مليًا في الأفق الزمني الخاص به عند اختيار ذراع مختلط والتعرف على المخاطر المرتبطة بتاريخ إعادة التعيين ، أو انتهاء فترة معدل الفائدة الثابتة. إذا كان هناك تغيير كبير في أسعار الفائدة ، فإن إعادة التعيين هذه يمكن أن تؤدي إلى مدفوعات كبيرة إلى حد كبير ؛ ومع ذلك ، فإن المبلغ الذي يمكن تعديل سعر الفائدة به يخضع لسقف معدل الفائدة.
يكون 5/1 الهجين ARM هو النوع الأكثر شيوعًا للرهن العقاري القابل للتعديل ، لكنه ليس الخيار الوحيد. هناك 3/1 و 7/1 و 10/1 ARM أيضًا. تقدم هذه القروض معدلًا تمهيديًا ثابتًا لمدة ثلاث أو سبع أو 10 سنوات على التوالي ، وبعد ذلك يتم تعديلها سنويًا .
توجد هياكل أخرى لـ ARM ، مثل ARMs 5/5 و 5/6 ، والتي تتميز أيضًا بفترة تمهيدية مدتها خمس سنوات تليها تعديل السعر كل خمس سنوات أو كل ستة أشهر ، على التوالي. والجدير بالذكر أن 15/15 ARM يتم ضبطها مرة واحدة بعد 15 عامًا. أقل شيوعًا هي 2/28 و 3/27 ARM. في السابق ، ينطبق معدل الفائدة الثابت على أول عامين فقط ، تليها 28 سنة من المعدلات القابلة للتعديل ؛ بالنسبة للأخيرة ، يكون المعدل الثابت لمدة ثلاث سنوات ، مع إجراء تعديلات في كل من السنوات الـ 27 التالية. يتم تعديل بعض هذه القروض كل ستة أشهر وليس سنويًا.
كيف يتم هيكلة ARMs الهجينة
يمكن تعيين الرهون العقارية الهجينة ذات المعدل القابل للتعديل بفواصل زمنية ثابتة من ثلاث أو خمس أو سبع أو 10 سنوات مع معدل قابل للتعديل يتم تشغيله في تاريخ إعادة التعيين. بعد الوصول إلى تاريخ إعادة التعيين ، يتم عادةً تقييم معدل الفائدة على الرهن العقاري وإعادة حسابه على أساس سنوي.
يمكن أن تشهد الرهون العقارية طويلة الأجل ذات السعر الثابت ، خاصة تلك التي تبلغ مدتها 30 عامًا ، معدلات فائدة منخفضة تنافسية ، وتوفر ARMs الهجينة خيارات لمشتري المساكن قد تكون أكثر ملاءمة لاحتياجاتهم. على سبيل المثال ، لا يبقى العديد من مالكي المنازل في مساكنهم لمدة 30 عامًا ، مما يجعل الأمر أكثر جاذبية لمتابعة الرهن العقاري الذي يقدم أسعار فائدة تتناسب بشكل أفضل مع الإطار الزمني الذي يتوقعون فيه امتلاك العقار.
باستخدام ARM المختلط ، تم إنشاء المؤشر ليكون بمثابة الفائدة المعيارية التي يضاف إليها الهامش كطريقة لمعرفة السعر الجديد الذي سيتم تفعيله بعد الوصول إلى تاريخ إعادة التعيين. يمكن أن يعتمد المؤشر على مجموعة متنوعة من المعايير ، مثل سعر الفائدة المعروض بين البنوك في لندن.
بالنسبة لفترة معدل الفائدة القابلة للتعديل للرهن العقاري ، سيتم تعيين حد أدنى لتحديد أدنى سعر مطلق يمكن تعديل معدل فائدة القرض إليه. على سبيل المثال ، قد ينص المُقرض على أن سعر الفائدة لا يمكن أن ينخفض عن الهامش المحدد.
يمكن أن يتضمن حساب المعدل الجديد القابل للتعديل فترة مراجعة حيث يشير المُقرض ، في تاريخ إعادة الضبط ، إلى المؤشر خلال فترة المراجعة. يمكن أن يختلف طول هذه الفترة حسب المُقرض ويمكن تحديدها حوالي 45 يومًا .
يسلط الضوء
تقدم الرهون العقارية الهجينة ذات المعدل القابل للتعديل (ARMs) سعرًا تمهيديًا ثابتًا لعدد محدد من السنوات ، وبعد ذلك يتم تعديل سعر الفائدة سنويًا.
النوع الأكثر شيوعًا من ARM الهجين هو 5/1 ، والذي له مدة أولية ثابتة مدتها 5 سنوات تليها تعديلات سنوية بمعدل متغير .
يتمتع مالكو المنازل عمومًا بمدفوعات رهن عقاري منخفضة خلال الفترة التمهيدية ، لكنهم قد يخسرون إذا كانت أسعار الفائدة أعلى عند انتهاء الفترة المحددة.
عندما تصبح الأسلحة الهجينة ARM متغيرة ، فإنها تتكيف على أساس منتظم ، عادةً كل عام.
