Gadai Janji Terbalik
Apakah Gadai Janji Bergulir?
Gadai janji pusing ganti ialah gadai janji di mana baki yang belum dibayar, mewakili pokok tertunggak,. mesti dibiayai semula setiap beberapa tahun pada kadar faedah semasa, tertakluk pada had tertentu. Lazimnya, proses pembiayaan semula ini akan berlaku setiap tiga hingga lima tahun. Sehingga titik rundingan semula, kadar faedah akan kekal tetap. Kadar faedah tetap awal itu biasanya lebih rendah daripada gadai janji kadar tetap standard.
Cara Gadai Janji Bergulir Berfungsi
Apabila bersetuju dengan gadai janji pusing ganti, kontrak gadai janji awal akan menyatakan terma dan sekatan khusus pinjaman. Sebagai contoh, ia mungkin menyatakan kadar faedah gadai janji tidak boleh meningkat lebih daripada 0.5% setahun atau lebih daripada 5% sepanjang hayat pinjaman. Hayat gadai janji pusing ganti biasanya 30 tahun.
Gadai janji peralihan kadangkala juga dipanggil gadai janji kadar boleh dirunding semula. Tujuan gadai janji pusing ganti adalah untuk mengurangkan risiko kadar faedah pemberi pinjaman gadai janji dengan menyerahkan sebahagian daripada risiko itu kepada peminjam. Gadai janji kadar boleh ubah mempunyai tujuan yang sama.
Siapa yang paling mendapat manfaat daripada gadai janji pusing ganti? Itu bergantung pada aliran kadar faedah pada masa tertentu. Apabila kadar faedah menurun, pinjaman jenis ini memberi manfaat kepada peminjam, tetapi apabila mereka meningkat, ia boleh membahayakan peminjam dan lebih menguntungkan pemberi pinjaman.
Gadai janji pusing ganti berbeza daripada gadai janji hibrid. Dengan gadai janji hibrid, kadar faedah juga bermula sebagai tetap, tetapi kemudian pinjaman berubah pada titik yang telah ditetapkan kepada gadai janji kadar boleh laras, dengan kadar berubah setiap tahun dari titik itu untuk baki hayat pinjaman.
Sesetengah orang tersilap menganggap gadai janji pusing ganti bermakna baki atau baki prinsipal boleh digulung, atau dimasukkan ke dalam, baki permulaan pinjaman baharu dan berasingan sepenuhnya.
Ini sama dengan amalan membawa baki baki pinjaman kereta sedia ada ke dalam pembiayaan untuk kenderaan lain apabila kenderaan lama itu didagangkan sebagai sebahagian daripada urus niaga. Walau bagaimanapun, dalam hartanah, tidak ada amalan sedemikian. Setiap hartanah mesti dibeli dan dibiayai sebagai transaksi tersendiri dan baharu.
Kelemahan Gadai Janji Bergulir
Kelemahan utama gadai janji pusing ganti ialah risiko yang wujud dalam struktur. Peminjam berjudi bahawa kadar faedah akan kekal sama sepanjang hayat pinjaman atau menurun, bermakna bayaran mereka akan kekal sama atau kurang. Meramalkan kadar faedah adalah sukar, terutamanya dalam tempoh 30 tahun.
Jika kadar faedah meningkat, peminjam perlu membayar lebih untuk gadai janji mereka, yang, dalam banyak kes boleh menjadi perbelanjaan yang mereka tidak mampu. Ini mungkin menyebabkan mereka gagal membayar gadai janji atau terpaksa menjual rumah mereka. Tidak mempunyai kepastian kadar gadai janji masa hadapan anda adalah satu usaha berisiko yang meningkatkan ketidakstabilan kewangan.
Atas sebab ini, gadai janji tukar ganti adalah paling sesuai untuk individu yang tidak merancang untuk memiliki rumah sepanjang hayat gadai janji tetapi menjual terlebih dahulu.
Contoh Gadai Janji Berbalik
Seseorang membeli rumah dan mempunyai $200,000, gadai janji 30 tahun dengan kadar faedah 5%. Bayaran bulanan orang itu ialah $1,074. Menurut kontrak gadai janji, kadar ini akan kekal sama dalam tempoh lima tahun akan datang, di mana kadar akan ditetapkan semula kepada kadar faedah semasa pada masa itu.
Dalam tempoh lima tahun, kadar faedah telah meningkat daripada 5% kepada 9%. Katakan juga peminjam pada masa itu telah membayar $30,000 daripada prinsipal mereka, meninggalkan jumlah gadai janji tertunggak mereka pada $170,000. Bayaran bulanan mereka kini telah meningkat daripada $1,074 kepada $1,427. Bukan peningkatan yang ketara, tetapi, bergantung kepada individu, kos tambahan sebanyak $353 ini boleh memberi kesan.
Sorotan
Gadai janji pusing ganti ialah sejenis gadai janji yang mempunyai kadar faedah berbeza pada masa yang berbeza semasa pinjaman sedang dibayar balik.
Kadar faedah awal biasanya ditetapkan pada titik yang lebih rendah daripada gadai janji kadar tetap standard, tetapi setiap tiga hingga lima tahun atau lebih, baki yang belum dibayar akan dibiayai semula mengikut kadar faedah pada masa itu.
Jika kadar faedah turun, peminjam mendapat manfaat daripada merundingkan semula kadar yang lebih rendah, tetapi jika kadar faedah meningkat, pemberi pinjaman mendapat manfaat daripada merundingkan semula kadar yang lebih tinggi.
