Veltingarveð

Hvað er veltuveð?

Veltingarveð er veð þar sem ógreidd eftirstöðvar, sem standa fyrir útistandandi höfuðstól,. þarf að endurfjármagna á nokkurra ára fresti á núverandi vöxtum, að ákveðnum takmörkunum. Venjulega myndi þetta endurfjármögnunarferli eiga sér stað á þriggja til fimm ára fresti. Fram að endursamkomulaginu yrðu vextirnir fastir. Þessir upphaflegu fastu vextir eru venjulega lægri en á venjulegu húsnæðisláni með föstum vöxtum.

Hvernig veltuveð virkar

Þegar samið er um yfirfærsluveð, myndi upphaflegi veðsamningurinn tilgreina sérstaka skilmála og takmarkanir lánsins. Til dæmis getur það tilgreint að vextir húsnæðislána megi ekki hækka um meira en 0,5% á ári eða um meira en 5% á líftíma lánsins. Líftími veltandi húsnæðislána er venjulega 30 ár.

Veltingarveð er stundum einnig kallað endursemjanlegt veð. Tilgangur með veltuveðláni er að draga úr vaxtaáhættu húsnæðislánaveitanda með því að velta hluta af þeirri áhættu yfir á lántaka. Fasteignalán með breytilegum vöxtum hafa svipaðan tilgang.

Hver græðir mest á veltuveðláni? Það fer eftir vaxtaþróun á þeim tíma. Þegar vextir eru að lækka kemur lántaka af þessu tagi til góða en þegar þeir hækka getur það skaðað lántaka og er hagstæðara fyrir lánveitanda.

Veltingarveð er frábrugðið blendingsveðláni. Með blendingsveðláni byrja vextirnir líka sem fastir, en síðan breytist lánið á fyrirfram ákveðnum tímapunkti í vaxtabreytanlegt húsnæðislán og breytist vextirnir á hverju ári frá þeim tímapunkti út líftíma lánsins.

Sumir gera ranglega ráð fyrir að veðlán þýði að hægt sé að velta eftirstöðvum eða eftirstöðvum höfuðstóls yfir, eða innifalinn í upphafsjöfnuði algjörlega nýs og aðskilins láns.

Þetta væri svipað og sú venja að færa eftirstöðvar af núverandi bílaláni yfir í fjármögnun fyrir annað ökutæki þegar skipt er um gamla ökutækið sem hluta af viðskiptunum. Hins vegar, í fasteignum, er engin slík framkvæmd. Hver eign verður að vera keypt og fjármögnuð sem eigin aðskilin og ný viðskipti.

Ókostir veltingarveðs

Helsti ókostur veltingarveðs er áhættan sem er fólgin í uppbyggingunni. Lántaki er að veðja á að vextir haldist óbreyttir út lánstímann eða lækki, sem þýðir að greiðslur þeirra haldist óbreyttir eða lægri. Það er erfitt að spá fyrir um vexti,. sérstaklega yfir 30 ára tímabil.

Ef vextir hækka þarf lántakandinn að borga meira af húsnæðisláninu sínu, sem getur í mörgum tilfellum verið kostnaður sem hann hefur ekki efni á. Það getur leitt til þess að þeir falli í vanskilum með húsnæðislánið sitt eða þurfi að selja húsnæði sitt. Að hafa ekki vissu um framtíðarvexti húsnæðislána er áhættusamt viðleitni sem eykur fjárhagslegan óstöðugleika.

Af þessum sökum hentar veltuveðlán best fyrir einstaklinga sem ætla ekki að eiga húsnæðið allan líftíma húsnæðislánsins heldur selja fyrirfram.

Dæmi um yfirfærsluveð

Maður kaupir sér hús og er með $200.000, 30 ára húsnæðislán með 5% vöxtum. Mánaðarleg greiðsla viðkomandi er $1.074. Samkvæmt húsnæðislánasamningnum munu þessir vextir standa í stað næstu fimm árin, en þá munu vextirnir fara aftur í þá vexti sem þá voru í gildi.

Á fimm árum hafa vextir hækkað úr 5% í 9%. Við skulum líka gera ráð fyrir að lántakandinn á þeim tíma hafi greitt upp $30.000 af höfuðstól sínum og skilið eftir útistandandi veðupphæð $170.000. Mánaðarleg greiðsla þeirra hefur nú hækkað úr $1.074 í $1.427. Ekki marktæk aukning, en eftir einstaklingnum gæti þessi aukakostnaður upp á $353 haft áhrif.

##Hápunktar

• Veltingarveð er tegund húsnæðislána sem hefur mismunandi vexti á mismunandi tímapunktum á meðan verið er að greiða niður lánið.

• Upphafsvextir eru venjulega settir á lægri punkt en venjulegt húsnæðislán með föstum vöxtum, en á þriggja til fimm ára fresti eða svo verður ógreidd eftirstöðvar endurfjármagnaðar í samræmi við vextina á þeim tíma.

• Ef vextir lækka græðir lántakandi á því að semja upp á nýtt um lægri vexti en ef vextir hækka hagnast lánveitandinn á því að semja upp á nýtt um hærri vexti.