Пролонгация ипотечного кредита

Что такое пролонгированная ипотека?

Пролонгированная ипотека — это ипотека , по которой невыплаченный остаток, представляющий непогашенную основную сумму,. должен рефинансироваться каждые несколько лет по текущим процентным ставкам с учетом определенных ограничений. Как правило, этот процесс рефинансирования будет происходить каждые три-пять лет. До момента пересмотра процентная ставка оставалась фиксированной. Эта начальная фиксированная процентная ставка обычно ниже, чем у стандартной ипотеки с фиксированной процентной ставкой.

Как работает ипотека с пролонгацией

При согласовании ипотечного кредита с пролонгацией в первоначальном ипотечном договоре будут указаны конкретные условия и ограничения кредита. Например, может быть указано, что процентная ставка по ипотеке не может увеличиваться более чем на 0,5% в год или более чем на 5% в течение срока действия кредита. Срок действия пролонгированной ипотеки обычно составляет 30 лет.

Пролонгированную ипотеку иногда также называют ипотекой с возобновляемой ставкой. Цель ипотечного кредита с пролонгацией состоит в том, чтобы уменьшить процентный риск ипотечного кредитора, переложив часть этого риска на заемщика. Ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой имеют аналогичную цель.

Кто больше всего выигрывает от пролонгации ипотеки? Это зависит от тенденций процентных ставок в данный момент времени. Когда процентные ставки падают, этот тип кредита приносит пользу заемщику, но когда они растут, это может навредить заемщику и более выгодно кредитору.

Пролонгированная ипотека отличается от гибридной ипотеки. При гибридной ипотеке процентная ставка также начинается с фиксированной, но затем кредит меняется в заранее определенный момент на ипотеку с регулируемой ставкой, при этом ставка меняется каждый год с этого момента в течение оставшегося срока действия кредита.

Некоторые люди ошибочно полагают, что пролонгация ипотечного кредита означает, что остаток или оставшаяся часть основного долга может быть пролонгирован или включен в начальный баланс совершенно нового и отдельного кредита.

Это было бы похоже на практику переноса остатка существующего автокредита на финансирование другого автомобиля, когда старый автомобиль продается как часть сделки. Однако в сфере недвижимости такой практики нет. Каждая недвижимость должна быть приобретена и профинансирована как отдельная и новая сделка.

Недостатки ролловерной ипотеки

Основным недостатком пролонгированной ипотеки является риск, присущий самой структуре. Заемщик делает ставку на то, что процентные ставки останутся неизменными в течение всего срока кредита или уменьшатся, а это означает, что их платежи останутся прежними или будут меньше. Прогнозировать процентные ставки сложно, особенно на 30-летний период.

Если процентные ставки вырастут, заемщику придется платить больше по ипотечному кредиту, что во многих случаях может быть расходом, который он не может себе позволить. Это может привести к невыплате ипотечного кредита или к необходимости продать свой дом. Не иметь уверенности в своих будущих ипотечных ставках — рискованное предприятие, которое увеличивает финансовую нестабильность.

По этой причине пролонгированная ипотека будет наиболее подходящей для людей, которые не планируют владеть домом на протяжении всего срока действия ипотеки, а планируют продать его заранее.

Пример ролловерной ипотеки

Человек покупает дом и имеет ипотечный кредит в размере 200 000 долларов США на 30 лет с процентной ставкой 5%. Ежемесячный платеж человека составляет 1074 доллара. Согласно ипотечному договору, эта ставка останется неизменной в течение следующих пяти лет, после чего ставка будет сброшена до преобладающих на тот момент процентных ставок.

За пять лет процентная ставка выросла с 5% до 9%. Давайте также предположим, что за это время заемщик выплатил 30 000 долларов своей основной суммы, в результате чего непогашенная сумма ипотечного кредита осталась равной 170 000 долларов. Их ежемесячный платеж увеличился с 1074 до 1427 долларов. Незначительное увеличение, но, в зависимости от человека, эти дополнительные расходы в размере 353 долларов США могут быть значительными.

Особенности

• Пролонгированная ипотека — это тип ипотеки, который имеет разные процентные ставки в разные моменты времени, пока кредит погашается.

• Первоначальная процентная ставка обычно устанавливается на более низком уровне, чем стандартная ипотека с фиксированной ставкой, но примерно каждые три-пять лет невыплаченный остаток рефинансируется в соответствии с процентными ставками на тот момент.

• Если процентные ставки падают, заемщик выигрывает от пересмотра более низкой ставки, но если процентные ставки растут, кредитор выигрывает от пересмотра более высокой ставки.