الرهن العقاري متغير السعر
ما هو الرهن العقاري متغير السعر؟
الرهن العقاري المتغير هو نوع من القروض العقارية التي لا يكون فيها معدل الفائدة ثابتًا. بدلاً من ذلك ، سيتم تعديل مدفوعات الفائدة عند مستوى أعلى من معيار معين أو معدل مرجعي ، مثل السعر الأساسي + نقطتين. يمكن للمقرضين تقديم فائدة متغيرة للمقترضين على مدى عمر قرض الرهن العقاري. يمكنهم أيضًا تقديم رهن عقاري هجين قابل للتعديل (ARM) ، والذي يتضمن كلاً من فترة ثابتة مبدئية متبوعة بمعدل متغير يتم إعادة تعيينه بشكل دوري بعد ذلك.
تشمل الأصناف الشائعة من ARM الهجين 5/1 ARM ، ذات مدة ثابتة مدتها 5 سنوات متبوعة بمعدل متغير على ما تبقى من القرض (عادة 25 سنة أخرى).
كيف يعمل الرهن العقاري بسعر متغير
يختلف الرهن العقاري ذو السعر المتغير عن الرهن العقاري ذي السعر الثابت في أن المعدلات خلال جزء من مدة القرض يتم هيكلتها على أنها عائمة وليست ثابتة. يقدم المقرضون كلاً من منتجات قروض الرهن العقاري ذات السعر المتغير والسعر القابل للتعديل بهياكل معدلات متغيرة مختلفة.
بشكل عام ، يمكن للمقرضين أن يقدموا للمقترضين قروضاً إما مطفأة بالكامل أو غير قابلة للاستهلاك والتي تتضمن هياكل أسعار فائدة متغيرة مختلفة. يفضل المقترضون عادة القروض ذات الأسعار المتغيرة الذين يعتقدون أن المعدلات ستنخفض بمرور الوقت. في بيئات الأسعار المنخفضة ، يمكن للمقترضين الاستفادة من انخفاض الأسعار دون إعادة التمويل لأن أسعار الفائدة الخاصة بهم تنخفض مع سعر السوق.
ستحمل القروض ذات السعر المتغير كاملة الأجل على المقترضين معدل فائدة متغير طوال فترة القرض بالكامل. في القرض ذي السعر المتغير ، سيعتمد سعر الفائدة للمقترض على السعر المُفهرس وأي هامش مطلوب. قد يتقلب سعر الفائدة على القرض في أي وقت خلال فترة القرض.
أسعار متغيرة
يتم تنظيم المعدلات المتغيرة لتشمل معدلًا مفهرسًا يضاف إليه هامش معدل متغير . إذا تم تحميل المقترض سعرًا متغيرًا ، فسيتم تعيين هامش له في عملية الاكتتاب. وبالتالي ، فإن معظم الرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة ستشمل معدلًا مفهرسًا بالكامل يعتمد على السعر المُفهرس بالإضافة إلى الهامش.
السعر المفهرس على الرهن العقاري المعدل هو ما يتسبب في تقلب السعر المفهرس بالكامل للمقترض. في المنتجات ذات الأسعار المتغيرة ، مثل ARM ، يختار المُقرض معيارًا محددًا لمؤشر سعر الفائدة الأساسي. يمكن أن تشمل الفهارس السعر الأساسي للمقرض وأنواع مختلفة من سندات الخزانة الأمريكية. سيتم الإفصاح عن السعر المفهرس لمنتج معدل متغير في اتفاقية الائتمان. ستؤدي أي تغييرات في السعر المُفهرس إلى تغيير سعر الفائدة المُفهرس بالكامل للمقترض.
هامش ARM هو العنصر الثاني المتضمن في سعر الفائدة المفهرس بالكامل للمقترض على الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل. في ARM ، يحدد المكتتب مستوى هامش ARM الذي يضاف إلى السعر المفهرس لإنشاء سعر الفائدة المفهرس بالكامل الذي يتوقع من المقترض دفعه. يمكن للمقترضين الذين يتمتعون بجودة ائتمانية عالية أن يتوقعوا أن يكون لديهم هامش ARM أقل مما ينتج عنه سعر فائدة أقل بشكل عام على القرض. سيحصل المقترضون ذوو الجودة الائتمانية المنخفضة على هامش أعلى في ARM مما يتطلب منهم دفع معدلات فائدة أعلى على قروضهم.
قد يتأهل بعض المقترضين لدفع السعر المقيد فقط ، والذي يمكن تحميله على المقترضين ذوي الجودة الائتمانية العالية في قرض بسعر متغير. عادة ما يتم قياس الأسعار المفهرسة مع السعر الأساسي للمقرض ؛ ومع ذلك ، يمكن أيضًا قياسها وفقًا لمعدلات الخزانة. سيحمل القرض ذو السعر المتغير الفائدة على المقترض التي تتقلب مع التغيرات في السعر المُفهرس.
مثال للرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة: قروض الرهن العقاري ذات السعر القابل للتعديل (ARM)
قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل (ARMs) هي نوع شائع من منتجات قروض الرهن العقاري ذات السعر المتغير التي يقدمها مقرضو الرهن العقاري. تفرض هذه القروض على المقترض معدل فائدة ثابت في السنوات القليلة الأولى من القرض يليه معدل فائدة متغير بعد ذلك.
تختلف شروط القرض حسب عرض منتج معين. على سبيل المثال ، في قرض ARM 2/28 ، سيدفع المقترض سنتين من الفائدة الثابتة متبوعة بـ 28 عامًا من الفائدة المتغيرة التي يمكن أن تتغير في أي وقت.
في قرض 5/1 ARM ، سيدفع المقترض معدل فائدة ثابتًا للسنوات الخمس الأولى مع معدل فائدة متغير بعد ذلك ، بينما في قرض معدل متغير 5/1 ، سيتم إعادة تعيين معدل الفائدة المتغير للمقترض كل عام على أساس السعر المفهرس في وقت تاريخ إعادة التعيين.
يسلط الضوء
يستخدم الرهن العقاري ذو السعر المتغير سعرًا متغيرًا على جزء من مدة القرض أو كلها ، بدلاً من أن يكون له معدل فائدة ثابت طوال مدة القرض.
غالبًا ما يستخدم السعر المتغير معدل مؤشر ، مثل سعر الفائدة الأساسي أو معدل الأموال الفيدرالية ، ثم يضيف هامش قرض فوقه.
المثال الأكثر شيوعًا هو الرهن العقاري القابل للتعديل ، أو ARM ، والذي سيكون له عادةً فترة معدل ثابت مبدئي لبعض السنوات ، تليها معدلات منتظمة قابلة للتعديل لبقية القرض.
التعليمات
ما هي بعض إيجابيات وسلبيات الرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة؟
يمكن أن تتضمن مزايا الرهون العقارية ذات السعر المتغير مدفوعات أولية أقل من القروض ذات السعر الثابت ، ودفعات أقل إذا انخفضت أسعار الفائدة. الجوانب السلبية هي أن مدفوعات الرهن العقاري يمكن أن تزيد إذا ارتفعت أسعار الفائدة. قد يؤدي ذلك إلى وقوع مالكي المنازل في شرك منزل لا يمكن تحمل كلفته بشكل متزايد مع حدوث ارتفاع في أسعار الفائدة.
ماذا يحدث للرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة عندما ترتفع أسعار الفائدة؟
عندما ترتفع أسعار الفائدة ، فإن المعدل المتغير على الرهن العقاري سوف يعدل أيضًا أعلى. هذا يعني أن الأقساط الشهرية للقرض ستزداد أيضًا. لاحظ أن العديد من قروض ARM والقروض الأخرى ذات الأسعار المتغيرة سيكون لها سقف لسعر الفائدة ، والذي لا يمكن أن يزيد السعر فوقه أكثر من ذلك.
لماذا تسمى القروض العقارية من ARM بالقروض الهجينة؟
لدى ARM فترة مبدئية بسعر فائدة ثابت تليها بقية القرض باستخدام سعر فائدة متغير. على سبيل المثال ، في 7/1 ARM ، سيتم إصلاح السنوات السبع الأولى. ثم من السنة الثامنة فصاعدًا ، سيتم تعديل السعر على أساس سنوي اعتمادًا على الأسعار السائدة.
