Mutuo di rollover

Che cos'è un mutuo rollover?

Un mutuo rollover è un mutuo in cui il saldo non pagato, che rappresenta il capitale residuo,. deve essere rifinanziato ogni pochi anni ai tassi di interesse correnti, soggetti a determinati limiti. In genere, questo processo di rifinanziamento si verifica ogni tre o cinque anni. Fino al momento della rinegoziazione, il tasso di interesse rimarrebbe fisso. Tale tasso di interesse fisso iniziale è solitamente inferiore a quello di un mutuo a tasso fisso standard.

Come funziona un mutuo rollover

Quando si concorda un mutuo rollover, il contratto ipotecario iniziale espliciterebbe i termini e le restrizioni specifici del prestito. Ad esempio, può specificare che il tasso di interesse del mutuo non può aumentare di oltre lo 0,5% all'anno o di oltre il 5% durante la vita del prestito. La durata di un mutuo rollover è generalmente di 30 anni.

Un mutuo rollover è talvolta chiamato anche mutuo a tasso rinegoziabile. Lo scopo di un'ipoteca rollover è ridurre il rischio di tasso di interesse dell'istituto di credito ipotecario, trasferendo parte di tale rischio sul mutuatario. I mutui a tasso variabile hanno uno scopo simile.

Chi beneficia di più di un mutuo rollover? Dipende dall'andamento dei tassi di interesse in quel dato momento. Quando i tassi di interesse scendono, questo tipo di prestito avvantaggia il mutuatario, ma quando aumentano, può danneggiare il mutuatario ed è più vantaggioso per il prestatore.

Un mutuo rollover è diverso da un mutuo ibrido. Con un mutuo ibrido, anche il tasso di interesse parte come fisso, ma poi il prestito cambia a un punto predeterminato in un mutuo a tasso variabile, con il tasso che cambia ogni anno da quel momento in poi per la vita residua del prestito.

Alcune persone ritengono erroneamente che un mutuo rollover significhi che il saldo o il capitale residuo possono essere rinnovati o inclusi nel saldo iniziale di un prestito completamente nuovo e separato.

Ciò sarebbe simile alla pratica di trasferire il saldo residuo di un prestito auto esistente nel finanziamento di un altro veicolo quando il vecchio veicolo viene scambiato come parte della transazione. Tuttavia, nel settore immobiliare, non esiste tale pratica. Ogni proprietà deve essere acquistata e finanziata come propria transazione separata e nuova.

Svantaggi di un mutuo rollover

Lo svantaggio principale di un mutuo rollover è il rischio insito nella struttura. Un mutuatario sta scommettendo sul fatto che i tassi di interesse rimarranno gli stessi per tutta la durata del prestito o diminuiranno, il che significa che i loro pagamenti rimarranno gli stessi o saranno inferiori. La previsione dei tassi di interesse è difficile, in particolare su un periodo di 30 anni.

Se i tassi di interesse aumentano, il mutuatario dovrà pagare di più sul mutuo, che, in molti casi, potrebbe essere una spesa che non può permettersi. Ciò potrebbe comportare l'inadempimento del mutuo o la necessità di vendere la propria casa. Non avere la certezza dei tuoi futuri tassi ipotecari è un'impresa rischiosa che aumenta l'instabilità finanziaria.

Per questo motivo, un mutuo rollover sarebbe più adatto per le persone che non intendono possedere la casa per l'intera vita del mutuo ma vendere in anticipo.

Esempio di mutuo rollover

Una persona compra una casa e ha un mutuo di 200.000 dollari di 30 anni con un tasso di interesse del 5%. Il pagamento mensile della persona è di $ 1.074. Secondo il contratto di mutuo, questo tasso rimarrà lo stesso nei prossimi cinque anni, a quel punto il tasso verrà ripristinato ai tassi di interesse prevalenti in quel momento.

In cinque anni il tasso di interesse è salito dal 5% al 9%. Supponiamo anche che il mutuatario in quel periodo abbia pagato $ 30.000 del capitale, lasciando l'importo del mutuo in sospeso a $ 170.000. Il loro pagamento mensile è ora aumentato da $ 1.074 a $ 1.427. Non è un aumento significativo, ma, a seconda dell'individuo, questo costo aggiuntivo di $ 353 potrebbe avere un impatto.

Mette in risalto

Un mutuo rollover è un tipo di mutuo che ha tassi di interesse diversi in momenti diversi mentre il prestito viene rimborsato.
Il tasso di interesse iniziale è generalmente fissato a un punto inferiore rispetto a un mutuo a tasso fisso standard, ma ogni tre o cinque anni circa, il saldo non pagato viene rifinanziato in base ai tassi di interesse in quel momento.
Se i tassi di interesse scendono, il mutuatario beneficia di rinegoziare un tasso più basso, ma se i tassi di interesse aumentano, il prestatore trae vantaggio dalla rinegoziazione di un tasso più alto.