قرض الرهن العقاري
ما هو القرض العقاري الثانوي؟
قرض الرهن العقاري هو نوع من القروض التي تقدم بسعر أعلى من قسط القرض للأفراد غير المؤهلين للحصول على قروض عالية المخاطر. في كثير من الأحيان ، تم رفض المقترضين من الرهن العقاري الثانوي من قبل المقرضين التقليديين بسبب تصنيفاتهم الائتمانية المنخفضة أو عوامل أخرى تشير إلى أن لديهم فرصة معقولة للتخلف عن سداد الديون.
كيف يعمل قرض الرهن العقاري
عندما تقرض البنوك بعضها البعض في منتصف الليل لتغطية متطلبات احتياطيها ، فإنها تفرض على بعضها البعض السعر الأساسي ، وهو سعر فائدة يعتمد على معدل الأموال الفيدرالية الذي تحدده لجنة السوق المفتوحة الفيدرالية التابعة لبنك الاحتياطي الفيدرالي. كما يوضح موقع الاحتياطي الفيدرالي على الإنترنت ، "على الرغم من أن الاحتياطي الفيدرالي ليس له دور مباشر في تحديد السعر الأساسي ، فإن العديد من البنوك تختار تحديد أسعارها الأولية استنادًا جزئيًا إلى المستوى المستهدف لسعر الأموال الفيدرالية - السعر الذي تفرضه البنوك على بعضها البعض قروض قصيرة الأجل - أنشأتها لجنة السوق المفتوحة الفيدرالية. "
السعر الأساسي من 2٪ في الأربعينيات إلى 21.5٪ في الثمانينيات. في اجتماع اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة (FOMC) في 15 مارس 2020 ، خفض الاحتياطي الفيدرالي الهدف النطاق لمعدل الأموال الفيدرالية إلى 0٪ - 0.25٪ وكان هذا الإجراء نتيجة لجهود الاحتياطي الفيدرالي لمكافحة التداعيات الاقتصادية لوباء COVID-19. منذ تسعينيات القرن الماضي ، تم تحديد السعر الأساسي عادةً إلى 300 نقطة أساس فوق سعر الأموال الفيدرالية ، مما يُترجم إلى معدل أساسي يبلغ 3.25٪ بناءً على الإجراء الأخير لمجلس الاحتياطي الفيدرالي ، حتى كتابة هذه السطور .
4.25٪
سعر الفائدة الرئيسي في الولايات المتحدة مارس 2020
يلعب السعر الأساسي دورًا كبيرًا في تحديد الفائدة التي تفرضها البنوك على المقترضين. تقليديًا ، تحصل الشركات والمؤسسات المالية الأخرى على معدلات تساوي أو قريبة جدًا من السعر الأساسي. عملاء التجزئة الذين يتمتعون بائتمان جيد وتاريخ ائتماني قوي والذين يحصلون على قروض عقارية وقروض تجارية صغيرة وقروض سيارات ، يتلقون معدلات أعلى قليلاً من السعر الأساسي ، ولكن بناءً على ذلك. مقدمو الطلبات الذين حصلوا على درجات ائتمانية منخفضة أو عوامل خطر أخرى يقدمهم المقرضون معدلات أعلى بكثير من السعر الأساسي - ومن هنا جاء مصطلح "قرض الرهن العقاري".
إن مبلغ الفائدة المحدد على قرض الرهن العقاري ليس ثابتًا. قد لا يقوم المقرضون المختلفون بتقييم مخاطر المقترض بنفس الطريقة. وهذا يعني أن مقترض القرض الثانوي لديه فرصة لتوفير بعض المال عن طريق التسوق. ومع ذلك ، بحكم التعريف ، فإن جميع معدلات القروض العقارية عالية المخاطر أعلى من السعر الأساسي.
أيضًا ، قد يتعثر المقترضون بطريق الخطأ في سوق الإقراض الثانوي عن طريق ، على سبيل المثال ، الاستجابة لإعلان عن الرهون العقارية عندما يكونون مؤهلين بالفعل للحصول على سعر أفضل مما يُعرض عليهم عند متابعة الإعلان. يجب على المقترضين دائمًا التحقق لمعرفة ما إذا كانوا مؤهلين للحصول على سعر أفضل من السعر الذي تم تقديمه لهم في الأصل.
يمكن أن تترجم معدلات الفائدة المرتفعة على القروض العقارية عالية المخاطر إلى عشرات الآلاف من الدولارات في مدفوعات فائدة إضافية على مدى فترة القرض.
اعتبارات خاصة للقروض العقارية عالية المخاطر
في القروض طويلة الأجل ، مثل الرهون العقارية ، غالبًا ما تُترجم النقاط المئوية الإضافية للفائدة إلى دفعات فائدة إضافية بقيمة عشرات الآلاف من الدولارات على مدى فترة القرض. وهذا يمكن أن يجعل سداد قروض الرهن العقاري صعبة بالنسبة للمقترضين ذوي الدخل المنخفض ، كما حدث في أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. في عام 2007 بدأت أعداد كبيرة من المقترضين الذين يحملون قروض عقارية عالية المخاطر في التخلف عن السداد. في نهاية المطاف ، كان انهيار الرهن العقاري عالي المخاطر مساهماً هاماً في الأزمة المالية والركود العظيم الذي تلاها ، ونتيجة لذلك ، خرج عدد من البنوك الكبرى من أعمال الإقراض عالية المخاطر. لكن في الآونة الأخيرة ، بدأ هذا يتغير.
في حين يمكن لأي مؤسسة مالية تقديم قرض بمعدلات الرهن العقاري الثانوي ، هناك مقرضون يركزون على قروض الرهن العقاري بمعدلات عالية. يمكن القول أن هؤلاء المقرضين يمنحون المقترضين الذين يجدون صعوبة في الحصول على أسعار فائدة منخفضة القدرة على الوصول إلى رأس المال للاستثمار أو تنمية أعمالهم أو شراء المنازل.
غالبًا ما يُنظر إلى الإقراض غير الملائم على أنه إقراض مفترس ، وهو ممارسة منح المقترضين قروضًا بمعدلات غير معقولة وحبسهم في ديون أو زيادة احتمالية تعثرهم في السداد. ومع ذلك ، قد يكون الحصول على قرض الرهن العقاري خيارًا معقولًا إذا كان المقصود من القرض سداد الديون بمعدلات فائدة أعلى ، مثل بطاقات الائتمان ، أو إذا لم يكن لدى المقترض أي وسيلة أخرى للحصول على الائتمان.
يسلط الضوء
القروض العقارية عالية المخاطر لها معدلات فائدة أعلى من السعر الأساسي.
يتمتع المقترضون من الرهن العقاري الثانوي بصفة عامة بتصنيفات ائتمانية منخفضة أو أشخاص يُنظر إليهم على أنهم من المحتمل أن يتخلفوا عن سداد قرض.
يمكن أن تختلف أسعار الفائدة على الرهن العقاري الثانوي بين المقرضين ، لذلك من الجيد أن تتسوق قبل اختيار أحد المقرضين.
