معدل الشغور
ما هو معدل الشغور؟
معدل الشغور هو النسبة المئوية لجميع الوحدات المتاحة في عقار مؤجر ، مثل فندق أو مجمع سكني ، شاغر أو غير مشغول في وقت معين.
معدل الشغور هو عكس معدل الإشغال ، وهو النسبة المئوية للوحدات في عقار مؤجر مشغول. تشير معدلات الشغور المرتفعة إلى أن العقار لا يؤجر بشكل جيد بينما تشير معدلات الشغور المنخفضة إلى مبيعات إيجارية قوية.
بالإضافة إلى استخدامها لتحليل العقارات ، يمكن أيضًا تطبيق معدلات الشغور على قطاع التوظيف.
فهم معدلات الشغور
تعد معدلات الشغور محددًا مهمًا جدًا لأصحاب العقارات لأنها تخبرهم عن أداء مبانيهم عند مقارنتها بمعدل الشغور في المنطقة. هذه المعدلات هي أيضًا مؤشرات اقتصادية لأنها ترسم صورة لظروف السوق الواسعة.
في العقارات ، غالبًا ما يمثل معدل الشغور الوحدات الشاغرة وجاهزة للتأجير ، والوحدات التي تم إيقاف تشغيلها عند خروج المستأجر ، والوحدات غير القابلة للتأجير حاليًا لأنها بحاجة إلى إصلاحات أو تجديدات. تعتبر معدلات الشغور المنخفضة إيجابية لأنها تعني عمومًا أن الناس يريدون العيش في منطقة أو مبنى معين ، بينما تعني المعدلات الأعلى عكس ذلك.
معدلات الشغور المنخفضة تعني وجود المزيد من الوحدات المشغولة ، بينما تشير معدلات الشغور المرتفعة إلى أن الناس لا يريدون العيش في مبنى أو منطقة معينة.
يتم حساب المعدل بأخذ عدد الوحدات الشاغرة ، وضرب هذا الرقم في 100 ، وقسمة تلك النتيجة على العدد الإجمالي للوحدات. يجب أن يصل معدل الشغور ومعدل الإشغال إلى 100٪. لذلك إذا كان المبنى السكني يحتوي على 300 وحدة ، و 30 وحدة غير مأهولة ، فهذا يعني أن معدل الشغور هو 10٪.
من أجل الاستخدام الفعال ، يجب استخدام معدلات الشغور لعقار واحد للمقارنة مع عقار مماثل. إنها ليست مقارنة عادلة عند وضع مبنى إداري تجاري بجوار مجمع سكني من ثلاثة طوابق. وبالمثل ، قد تكون هناك عوامل مختلفة تلعب دورًا بين معدلات الشواغر لمدينة صغيرة ومدينة رئيسية ، لذلك قد لا تكون هاتان المنطقتان مناسبتين للمقارنة معًا.
تحليل معدل الشغور العقاري
يمكن لمالك العقار استخدام معدلات الشغور كمقياس تحليلي. التغييرات في النسبة المئوية للوحدات الشاغرة مقابل الوحدات المشغولة ، وطول الفترة الزمنية التي تظل فيها الوحدات المشغولة نشطة ، أو يمكن أن توفر شروط الإيجار الأخرى إرشادات حول مدى المنافسة التي حققها مالك العقار للعقار. إذا كان مالك العقار يتقاضى رسومًا أكثر أو أقل بكثير من بقية سوق الإيجار ، فقد ينعكس ذلك في معدلات الشغور الإجمالية. يمكن أن يوفر أيضًا معلومات حول تأثيرات تغيرات الأسعار أو الإعلان على إشغال الوحدة.
بينما تُستخدم معدلات الشغور بشكل شائع لتقييم أداء الممتلكات الفردية ، مثل مراقبة الفندق لمعدل الشغور الليلي ، تُستخدم معدلات الشغور الإجمالية أيضًا كمؤشرات اقتصادية للصحة العامة لسوق العقارات . تقيس العديد من الشركات التي تخدم قطاع العقارات التجارية قوة الصناعة ككل باستخدام مقاييس مثل معدلات الشغور ومعدلات الإيجار ونشاط البناء.
في مايو 2019 ، ذكرت شركة العقارات جونز لانج لاسال أن سوق العقارات في الولايات المتحدة استمر في الحفاظ على اتجاهاته الثابتة منذ عام 2018 ، مع معدلات الشغور بالقرب من أدنى مستوياتها التاريخية. وفقًا للتقرير ، بلغت الوظائف الشاغرة في سوق المكاتب حوالي 5٪ في الربع الأول من العام. في العام السابق ، توقعت الشركة طفرة في التنمية من شأنها أن تفوق مكاسب الإشغال على الرغم من الطلب الإجمالي القوي في سوق المكاتب في البلاد. من بين أكبر المناطق الحضرية في البلاد ، تفاخر سوق المكاتب في سان فرانسيسكو بأقل معدل شغور في عام 2018 ، وفقًا للبيانات ، بنسبة 8.1 ٪ فقط. وفي الوقت نفسه ، سجلت مقاطعة ويستشستر في نيويورك أعلى معدل شغور بنسبة 24.9٪.
بيانات الوظيفة السكنية
يقوم مكتب الإحصاء الأمريكي بتجميع بيانات الوظائف السكنية الشاغرة في تقرير ربع سنوي يقدم ثلاثة أرقام رئيسية: معدل الشغور الإيجاري ، ومعدل الشغور لمالك المنزل ، ومعدل ملكية المنازل. في أبريل 2019 ، أعلن المكتب عن معدلات شغور وطنية عند 7٪ للإيجارات ، بينما استقرت معدلات الشواغر لأصحاب المنازل عند 1.4٪ للربع الأول من العام.
ظل كلا الرقمين ثابتًا إلى حد ما في السنوات الأخيرة بعد انخفاضه من أعلى مستوياته على الإطلاق خلال أزمة الإسكان في الولايات المتحدة ، عندما بلغت شواغر الإيجار ذروتها عند 11.1٪ في عام 2009 ووصلت شواغر أصحاب المنازل إلى ذروتها عند 2.9٪ في عام 2008.
يقوم مكتب الإحصاء الأمريكي أيضًا بجمع البيانات للتقرير ربع السنوي فيما يتعلق بأسعار الإيجار ومعلومات العقارات. تمامًا مثل البيانات الخاصة بأسواق العقارات التجارية ، يمكن استخدام هذه المعلومات - جنبًا إلى جنب مع المعلومات الأخرى - للمساعدة في تحديد صحة سوق العقارات السكنية في الاقتصاد من خلال فحص التغييرات في عدد الوحدات المتاحة ومتوسط أسعار الوحدات المتاحة أو المشغولة .
المستثمرين ومعدلات الشواغر
كما هو مذكور أعلاه ، تلعب معدلات الشغور دورًا كبيرًا في الأعمال ويمكن أن تساعد المستثمرين على تحديد ما إذا كانوا يقومون بخطوة جيدة عن طريق وضع أموالهم في صفقات عقارية معينة.
على سبيل المثال ، قد يرغب شخص ما يفكر في إنشاء مجمع سكني كبير كاستثمار في إلقاء نظرة على معدل الشغور بالمبنى قبل توقيع العقد. من خلال مقارنة معدل الشغور في ذلك المبنى مع الخصائص الأخرى المماثلة في المنطقة ، يمكن للمستثمر تحديد أدائه وتحديد ما إذا كان يستحق الشراء.
معدلات الشغور في التوظيف
في التوظيف ، ينطبق معدل الشغور على عدد الوظائف المفتوحة التي تمتلكها الشركة حاليًا مقارنةً بإجمالي عدد الوظائف المتاحة في جميع أنحاء الشركة. بعبارة أخرى ، يمكن أن يشير معدل الشغور المرتبط بالتوظيف إلى نسبة الوظائف التي خصصتها الشركة لأداء واجبات معينة لا يعمل بها موظف حاليًا في تلك المساحة.
عندما يتعلق الأمر بمقاييس التوظيف الأخرى ، مثل معدل الدوران أو طول عمر الموظف ، يمكن لمعدل الشغور أن يوفر مؤشرات حول مدى نجاح الشركة في الإعلان وملء الوظائف الشاغرة والاحتفاظ بالموظفين الحاليين.
يسلط الضوء
يجمع مكتب الإحصاء الأمريكي بيانات الوظائف السكنية الشاغرة كل ربع سنة.
معدل الشغور هو النسبة المئوية لجميع الوحدات المتاحة في عقار مؤجر شاغر أو غير مشغول في وقت معين.
قد تكون معدلات الشغور ناتجة عن وحدات شاغرة جاهزة للتأجير أو وحدات غير قابلة للتأجير حاليًا بسبب الإهمال.
يمكن للمستثمرين استخدام معدلات الشغور لتحديد قيمة الاستثمار المحتمل من خلال مقارنته بالعقارات المماثلة.
