Vacancy Rate
Mikä on vajaakäyttöaste?
Vajaakäyttöaste on prosenttiosuus kaikista vuokra-asunnon, kuten hotellin tai huoneistokompleksin, vapaana tai asumattomina tietyllä hetkellä käytettävissä olevista asunnoista.
Vajaakäyttöaste on päinvastoin kuin käyttöaste,. joka on vuokra-asunnon asuntojen prosenttiosuus. Korkeat vajaakäyttöasteet osoittavat, että kiinteistö ei vuokraa hyvin, kun taas alhaiset vajaakäyttöasteet voivat viitata vahvaan vuokramyyntiin.
Kiinteistöanalyysin lisäksi vajaakäyttöastetta voidaan soveltaa myös työelämään.
Avoimien työpaikkojen määrien ymmärtäminen
Vajaakäyttöaste on erittäin tärkeä tekijä kiinteistönomistajille, koska he kertovat heille, kuinka heidän rakennuksensa toimivat verrattuna alueen vajaakäyttöasteeseen. Nämä korot ovat myös talouden indikaattoreita,. koska ne kuvaavat laajaa markkinatilannetta.
Kiinteistöalalla vajaakäyttöaste edustaa useimmiten tyhjiä ja vuokravalmiita asuntoja, vuokralaisen poistuttuaan sammutettuja asuntoja sekä asuntoja, jotka eivät ole tällä hetkellä vuokrattavissa, koska ne ovat korjauksen tai peruskorjauksen tarpeessa. Matalaa vajaakäyttöastetta pidetään positiivisena, koska se tarkoittaa yleensä, että ihmiset haluavat asua tietyllä alueella tai rakennuksessa, kun taas korkeammat luvut tarkoittavat päinvastaista.
Alhainen vajaakäyttöaste tarkoittaa sitä, että asuntoja on enemmän, kun taas korkeat vajaakäyttöasteet osoittavat, että ihmiset eivät halua asua tietyllä rakennuksella tai alueella.
Korko lasketaan ottamalla tyhjien asuntojen lukumäärä, kertomalla tämä luku 100:lla ja jakamalla tulos yksiköiden kokonaismäärällä. Vajaakäyttöasteen ja käyttöasteen tulee laskea yhteen 100 %. Joten jos kerrostalossa on 300 asuntoa ja 30 asuntoa on tyhjillään, se tarkoittaa, että vajaakäyttöaste on 10%.
Jotta yhden kiinteistön vajaakäyttöastetta voidaan käyttää tehokkaasti, sitä tulisi verrata vastaavaan. Ei ole reilu vertailu, kun liiketoimistorakennus asetetaan kolmikerroksisen asuinkompleksin viereen. Samoin pikkukaupungin ja suurkaupungin vajaakäyttöasteen välillä voi olla erilaisia tekijöitä, joten näitä kahta aluetta ei ehkä voida vertailla keskenään.
Kiinteistöjen vajaakäyttöasteen analyysi
Kiinteistönomistaja voi käyttää vajaakäyttöastetta analyyttisena mittarina. Muutokset tyhjien asuntojen prosentuaalisessa suhteessa asuntoihin, asuntojen aktiivisuuden kesto tai muut vuokraehdot voivat antaa ohjeita siitä, kuinka kilpailukykyiseksi kiinteistönomistaja on tehnyt kiinteistön. Jos kiinteistönomistaja veloittaa huomattavasti enemmän tai vähemmän kuin muu vuokramarkkina, tämä saattaa näkyä vajaakäyttöasteessa. Se voi myös antaa tietoa hinnanmuutosten tai mainonnan vaikutuksista yksikön käyttöasteeseen.
Vaikka vajaakäyttöastetta käytetään yleisesti yksittäisen kiinteistön suorituskyvyn arvioimiseen, kuten hotelli tarkkailee yökohtaista vajaakäyttöastetta, kokonaiskäyttöasteita käytetään myös kiinteistömarkkinoiden yleisen terveyden taloudellisina indikaattoreina. Monet liikekiinteistöalaa palvelevat yritykset mittaavat koko toimialan vahvuutta käyttämällä mittareita, kuten vajaakäyttöastetta, vuokratasoa ja rakennustoimintaa.
Toukokuussa 2019 kiinteistöyhtiö Jones Lang LaSalle raportoi, että Yhdysvaltain kiinteistömarkkinat säilyttivät tasaisen trendinsä vuodesta 2018 lähtien, ja vajaakäyttöaste oli lähellä historiallista pohjaa. Raportin mukaan toimistomarkkinoiden vajaakäyttö nousi noin 5 %:iin vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Edellisenä vuonna yritys ennusti kehitysbuumia, joka ylittäisi käyttöasteen nousun maan toimistomarkkinoiden vahvasta kokonaiskysynnästä huolimatta. Maan suurimmista suurkaupunkialueista San Franciscon toimistomarkkinoilla oli tietojen mukaan alhaisin vajaakäyttöaste vuonna 2018, vain 8,1 %. New Yorkin Westchesterin piirikunnassa oli puolestaan korkein vajaakäyttöaste, 24,9 %.
Asuntojen vajaakäyttötiedot
US Census Bureau kokoaa asuntojen vajaakäyttötietonsa neljännesvuosittaiseen raporttiin, joka sisältää kolme avainlukua: vuokra-asteen, asunnon vajaakäyttöasteen ja asunnonomistusasteen. Huhtikuussa 2019 toimisto ilmoitti, että vuokrien valtakunnallinen vajaakäyttöaste oli 7 prosenttia, kun taas asunnonomistajien vajaakäyttöaste oli 1,4 prosenttia vuoden ensimmäisellä neljänneksellä.
Molemmat luvut ovat pysyneet melko vakaina viime vuosina sen jälkeen, kun ne ovat pudonneet kaikkien aikojen ennätyksiltä, jotka saavutettiin Yhdysvaltain asuntokriisin aikana,. kun vuokra-asunnot olivat huipussaan 11,1 % vuonna 2009 ja asuntojen vajaakäyttö 2,9 % vuonna 2008.
US Census Bureau kerää myös neljännesvuosittaista raporttia varten tietoja vuokrahinnoista ja kiinteistötiedoista. Aivan kuten kaupallisia kiinteistömarkkinoita koskevia tietoja, näitä tietoja voidaan käyttää – yhdessä muiden tietojen kanssa – auttamaan talouden asuntomarkkinoiden kunnon määrittämisessä tarkastelemalla muutoksia saatavilla olevien asuntojen määrässä ja käytettävissä olevien tai asuntojen keskimääräisissä hinnoissa. .
Sijoittajat ja vajaakäyttöasteet
Kuten edellä todettiin, vajaakäyttöasteilla on suuri merkitys liiketoiminnassa ja ne voivat auttaa sijoittajia päättämään, tekevätkö he hyvän liikkeen sijoittamalla rahansa tiettyihin kiinteistökauppoihin.
Esimerkiksi isoa kerrostaloa investointina harkitseva saattaa haluta katsoa rakennuksen vajaakäyttöastetta ennen sopimuksen allekirjoittamista. Vertaamalla kyseisen rakennuksen vajaakäyttöastetta alueen muihin vastaaviin kiinteistöihin sijoittaja voi määrittää sen suorituskyvyn ja päättää, kannattaako se ostaa.
Työllisyyden avoimien työpaikkojen määrä
Työelämässä vajaakäyttöaste koskee yrityksellä tällä hetkellä olevien avoimien työpaikkojen määrää verrattuna koko yrityksen avoimiin työpaikkoihin. Toisin sanoen työsuhteeseen liittyvä vajaatoimintaaste voi kertoa niiden tehtävien osuuden, jotka yritys on osoittanut tiettyjen tehtävien hoitamiseen, joissa ei tällä hetkellä ole työntekijää kyseisessä tilassa.
Muihin työllisyyden mittareihin, kuten vaihtuvuuteen tai työntekijöiden pitkäikäisyyteen liittyen, avoin työllisyysaste voi antaa viitteitä siitä, kuinka menestyvä yritys on mainostamassa ja täyttämässä avoimia työpaikkoja ja pitämässä nykyiset työntekijät.
Kohokohdat
US Census Bureau kokoaa asuntojen vajaakäyttötiedot neljännesvuosittain.
Vajaakäyttöaste on prosenttiosuus kaikista vuokra-asunnon vapaana olevista tai tyhjillään olevista asunnoista tiettynä ajankohtana.
Tyhjäkäyttöasteet voivat johtua tyhjistä asunnoista, jotka ovat valmiita vuokrattavaksi, tai yksiköistä, joita ei tällä hetkellä voi vuokrata laiminlyönnin vuoksi.
Sijoittajat voivat käyttää vajaakäyttöastetta määrittääkseen mahdollisen sijoituksen arvon vertaamalla sitä vastaaviin kiinteistöihin.
