قرض شامل

ما هو قرض ملفوف؟

القرض الشامل هو نوع من قروض الرهن العقاري التي يمكن استخدامها في صفقات تمويل المالك. يتضمن هذا النوع من القروض رهن البائع على المنزل ويضيف قيمة إضافية إضافية للوصول إلى إجمالي سعر الشراء الذي يجب دفعه للبائع بمرور الوقت.

فهم القروض الشاملة

يشيع استخدام شكل التمويل الذي يعتمد عليه القرض الشامل في الصفقات التي يمولها البائع. يأخذ القرض الشامل نفس خصائص القرض الممول من البائع ، لكنه يحول الرهن العقاري الحالي للبائع إلى شروط التمويل.

فرض زعنفة البائع هو نوع من التمويل الذي يسمح للمشتري بدفع مبلغ أصلي للبائع مباشرة. تنطوي صفقات تمويل البائع على مخاطر عالية بالنسبة للبائع وتتطلب عادةً دفعات مقدمة أعلى من المتوسط. في صفقة يمولها البائع ، تستند الاتفاقية على سند إذني يوضح تفاصيل شروط التمويل. بالإضافة إلى ذلك ، لا تتطلب الصفقة التي يمولها البائع استبدال المبلغ الأساسي مقدمًا ، ويقوم المشتري بدفع أقساط مباشرة إلى البائع ، والتي تشمل رأس المال والفائدة.

يمكن أن تكون القروض الشاملة محفوفة بالمخاطر بالنسبة للبائعين لأنهم يتحملون كامل مخاطر التخلف عن سداد القرض. يجب أن يتأكد البائعون أيضًا من أن رهنهم العقاري الحالي لا يتضمن سببًا للتغريب ، مما يتطلب منهم السداد بالكامل لمؤسسة إقراض الرهن العقاري إذا تم نقل ملكية الضمانات أو إذا تم بيع الضمان. شروط الاغتراب شائعة في معظم قروض الرهن العقاري ، والتي غالبًا ما تمنع حدوث صفقات القروض الشاملة.

كيف يعمل القرض الشامل

تعتمد القروض الشاملة على مفهوم التمويل من المالك وتنشر نفس الهيكلة الأساسية. يتم استخدام هيكل القرض الشامل في صفقة يمولها المالك عندما يكون لدى البائع رصيد متبقٍ لسداده على أول قرض عقاري للعقار. يأخذ القرض الشامل في الاعتبار الرصيد المتبقي على الرهن العقاري الحالي للبائع بسعر الرهن العقاري المتعاقد عليه ويضيف رصيدًا إضافيًا للوصول إلى إجمالي سعر الشراء.

في القرض الشامل ، يعتمد سعر الفائدة الأساسي للبائع على شروط قرض الرهن العقاري الحالي. لتحقيق التعادل ، يجب على البائع على الأقل كسب فائدة تتناسب مع سعر القرض ، والذي لا يزال يتعين سداده. وبالتالي ، يتمتع البائع بالمرونة للتفاوض بشأن سعر الفائدة للمشتري بناءً على شروطه الحالية. بشكل عام ، سيرغب البائع في التفاوض على أعلى سعر فائدة ممكن من أجل سداد مدفوعات الرهن العقاري الأول وأيضًا كسب فرق السعر على الصفقة.

مثال على قرض شامل

لنفترض أن جويس لديها قرض عقاري بقيمة 80 ألف دولار على منزلها بفائدة ثابتة تبلغ 4٪.

وافقت على بيع منزلها إلى براين مقابل 120 ألف دولار ، الذي يخفض 10 في المائة ويقترض الباقي ، أو 108 آلاف دولار ، بمعدل 7 في المائة.

تكسب جويس 7٪ على 28 ألف دولار (الفرق بين 108 ألف دولار و 80 ألف دولار لا تزال تدين بها) ، بالإضافة إلى الفرق بين 7 في المائة و 4 في المائة (أي 3 في المائة) على رصيد الرهن العقاري البالغ 80 ألف دولار.

يسلط الضوء

• بدلاً من التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري تقليدي من البنك ، يوقع المشتري على قرض عقاري مع البائع ، ويستخدم القرض الجديد الآن لسداد قرض البائع الحالي.

• يمكن أن تكون القروض الشاملة محفوفة بالمخاطر نظرًا لحقيقة أن الممول البائع يتحمل كامل مخاطر التخلف عن السداد المرتبطة بالقرضين.

• القرض الشامل هو شكل من أشكال التمويل من المالك حيث يحتفظ بائع العقار برهن عقاري أولي معلق يسدده المشتري الجديد جزئيًا.