Omløbslån
Hvad er et wrap-around lån?
Et wrap-around lån er en form for realkreditlån,. der kan bruges i ejerfinansieringsaftaler. Denne type lån involverer sælgers pant i boligen og tilføjer en ekstra merværdi for at nå frem til den samlede købspris, som skal betales til sælger over tid.
Forstå wrap-around lån
Den finansieringsform, som et wrap-around lån er afhængig af, er almindeligt anvendt i sælgerfinansierede handler. Et wrap-around lån antager de samme karakteristika som et sælgerfinansieret lån, men det inddrager en sælgers nuværende realkreditlån i finansieringsvilkårene.
Sælgerfinansiering er en form for finansiering, der giver køberen mulighed for at betale en hovedstol direkte til sælgeren. Sælgerfinansieringsaftaler har høje risici for sælgeren og kræver normalt højere udbetalinger end gennemsnittet. I en sælgerfinansieret handel er aftalen baseret på et gældsbrev, der beskriver betingelserne for finansieringen. Derudover kræver en sælgerfinansieret handel ikke, at hovedstolen udveksles på forhånd, og køberen foretager ratebetalinger direkte til sælgeren, som inkluderer hovedstol og renter.
Wrap-around lån kan være risikable for sælgere, da de påtager sig den fulde misligholdelsesrisiko på lånet. Sælgere skal også være sikre på, at deres eksisterende realkreditlån ikke indeholder en afhændelsesklausul,. som pålægger dem at tilbagebetale realkreditinstituttet fuldt ud, hvis pantejerskabet overdrages, eller hvis sikkerheden sælges . Fremmedgørelsesklausuler er almindelige i de fleste realkreditlån, som ofte forhindrer omsvøbte låneaftaler i at opstå.
Sådan fungerer et omløbslån
Omløbslån bygger på ejerfinansieringskonceptet og anvender den samme grundlæggende struktur. En omsluttende lånestruktur bruges i en ejerfinansieret handel, når en sælger har en restsaldo til at betale på ejendommens første realkreditlån. Et wrap-around lån tager højde for den resterende saldo på sælgers eksisterende realkreditlån til dens aftalte realkreditrente og tilføjer en trinvis saldo for at nå frem til den samlede købspris.
I et omløbslån er sælgers basisrente baseret på vilkårene for det eksisterende realkreditlån. For at break-even skal sælger som minimum tjene renter, der svarer til rentesatsen på lånet, som stadig skal tilbagebetales. En sælger har således fleksibilitet til at forhandle købers rente ud fra deres nuværende vilkår. Generelt vil sælgeren ønske at forhandle den højest mulige rente for at foretage betalinger på det første realkreditlån og også tjene et spread på handlen.
Eksempel på et wrap-around lån
Lad os sige, at Joyce har et udestående realkreditlån på 80.000 USD i sit hjem med en fast rente på 4 %.
Hun indvilliger i at sælge sit hjem til Brian for $120.000, som sætter 10% ned og låner resten, eller $108.000, til en kurs på 7%.
Joyce tjener 7% på $28.000 (forskellen mellem $108.000 og de $80.000, hun stadig skylder), plus forskellen mellem 7% og 4% (dvs. 3%) på resten af $80.000 realkreditlån.
Højdepunkter
I stedet for at ansøge om et konventionelt bankpantebrev tegner køber et realkreditlån hos sælger, og det nye lån bruges nu til at betale af på sælgers eksisterende lån.
Wrap-around lån kan være risikable på grund af, at sælger-finansiøren påtager sig den fulde misligholdelsesrisiko forbundet med begge lån.
Et wrap-around lån er en form for ejerfinansiering, hvor sælger af en ejendom beholder et udestående 1. pant, der så delvist tilbagebetales af den nye køber.
