Prestito avvolgente
Che cos'è un prestito avvolgente?
Un prestito avvolgente è un tipo di mutuo ipotecario che può essere utilizzato in accordi di finanziamento del proprietario. Questo tipo di prestito prevede l'ipoteca del venditore sulla casa e aggiunge un ulteriore valore incrementale per arrivare al prezzo totale di acquisto che dovrà essere pagato al venditore nel tempo.
Capire i prestiti avvolgenti
La forma di finanziamento su cui si basa un prestito avvolgente è comunemente utilizzata negli accordi finanziati dal venditore. Un prestito avvolgente assume le stesse caratteristiche di un prestito finanziato dal venditore, ma tiene conto dell'attuale mutuo del venditore nei termini di finanziamento.
venditore è un tipo di finanziamento che consente all'acquirente di pagare un importo principale direttamente al venditore. Gli accordi di finanziamento del venditore presentano rischi elevati per il venditore e di solito richiedono acconti superiori alla media. In un accordo finanziato dal venditore, l'accordo si basa su una cambiale che dettaglia i termini del finanziamento. Inoltre, un accordo finanziato dal venditore non richiede lo scambio anticipato del capitale e l'acquirente effettua pagamenti rateali direttamente al venditore, che includono capitale e interessi.
I prestiti avvolgenti possono essere rischiosi per i venditori poiché si assumono l'intero rischio di insolvenza sul prestito. I venditori devono anche essere sicuri che il loro mutuo esistente non includa una clausola di alienazione,. che richiede loro di rimborsare integralmente l'istituto di credito ipotecario se la proprietà della garanzia viene trasferita o se la garanzia viene venduta. Le clausole di alienazione sono comuni nella maggior parte dei mutui ipotecari, che spesso impediscono il verificarsi di accordi di prestito avvolgente.
Come funziona un prestito avvolgente
I prestiti avvolgenti si basano sul concetto di finanziamento del proprietario e implementano la stessa struttura di base. Una struttura di prestito avvolgente viene utilizzata in un accordo finanziato dal proprietario quando un venditore ha un saldo residuo da pagare sul primo mutuo ipotecario della proprietà . Un prestito avvolgente tiene conto del saldo residuo dell'ipoteca esistente del venditore al tasso ipotecario contratto e aggiunge un saldo incrementale per arrivare al prezzo di acquisto totale.
In un prestito avvolgente, il tasso di interesse base del venditore si basa sui termini del mutuo ipotecario esistente. Per raggiungere il pareggio, il venditore deve guadagnare almeno un interesse che corrisponda al tasso del prestito, che deve comunque essere rimborsato. Pertanto, un venditore ha la flessibilità di negoziare il tasso di interesse dell'acquirente in base alle condizioni attuali. In genere, il venditore vorrà negoziare il tasso di interesse più alto possibile per poter pagare la prima ipoteca e guadagnare anche uno spread sull'affare.
Esempio di prestito avvolgente
Diciamo che Joyce ha un mutuo di $ 80.000 in sospeso sulla sua casa con un tasso di interesse fisso del 4%.
Accetta di vendere la sua casa a Brian per $ 120.000, che mette il 10% in meno e prende in prestito il resto, o $ 108.000, a un tasso del 7%.
Joyce guadagna il 7% su $ 28.000 (la differenza tra $ 108.000 e $ 80.000 che deve ancora), più la differenza tra il 7% e il 4% (cioè il 3%) sul saldo di $ 80.000 di mutuo.
Mette in risalto
Invece di richiedere un mutuo bancario convenzionale, l'acquirente firma un mutuo con il venditore e il nuovo prestito viene ora utilizzato per estinguere il prestito esistente del venditore.
I prestiti avvolgenti possono essere rischiosi a causa del fatto che il venditore-finanziatore si assume l'intero rischio di insolvenza associato a entrambi i prestiti.
Un prestito avvolgente è una forma di finanziamento proprietario in cui il venditore di un immobile mantiene un primo mutuo in sospeso che viene poi rimborsato in parte dal nuovo acquirente.
